RSS

Monthly Archives: December 2011

อสังหาฯยกปี 54 ปีกระต่ายซึม! ชี้โดนครบทั้ง”ดิน(ถล่ม)-น้ำ(ท่วม)-ลม(พายุ)-ไฟ(การเมือง)”

อีกเพียงสัปดาห์เดียวก็ได้เวลาเปลี่ยนศักราชใหม่กันแล้ว ซึ่งตลอด 12 เดือนที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยแทบจะไม่มีโอกาสให้สดชื่นสดใสได้นานนัก เพราะโดนภัยคุกคามต่างๆมาตามสกัดดาวรุ่งจนเกือบจะร่วงอยู่หลายครั้งหลายคราว ซึ่งตั้งแต่ช่วงต้นปี 2554 จนถึงคืนวันคริสมาสต์ที่เพิ่งผ่านพ้นไป วงการอสังหาฯต้องเผชิญกับอุปสรรคทั้งภัยธรรมชาติและกระแสเศรษฐกิจที่ปั่นป่วนไม่แพ้กัน แต่ที่สุดของที่สุดที่ฝากรอยน้ำตาไว้ให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯปีกระต่ายซึมได้มากที่สุดคงต้องยกให้ “น้องน้ำ” ที่ปีนี้มาแรงแถมมาเต็ม!

ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2554 เป็นต้นมา ประเทศไทยต้องประสบกับภัยธรรมชาติมาอย่างสาหัสสากรรจ์ไม่ว่าจะเป็นน้ำท่วมดินถล่มในภาคใต้ช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมา จนทำให้บ้านเรือนและระบบสาธารณูปโภคไม่ว่าจะเป็นถนน สะพาน และสิ่งก่อสร้างต่างๆพังทลายเสียหายจากทั้งเหตุอุทกภัยและดินโคลนถล่ม ซึ่งภัยพิบัติที่เกิดขึ้นนั้นส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้พอสมควร เนื่องจากบริเวณพื้นที่แถบจังหวัดที่มีความเสี่ยงต่อการเกิดภัยน้ำท่วมดินโคลนถล่มซ้ำได้อีกนั้น เป็นพื้นที่ที่มีสถานที่ท่องเที่ยวและโครงการอสังหาริมทรัพย์เข้าไปขยายตลาดพอสมควร อย่างเช่นพื้นที่ในจังหวัดสุราษฏร์ธานี นครศรีธรรมราช และกระบี่

หลังจากเกิดเหตุดินถล่มครั้งใหญ่ในพื้นที่ 3 จังหวัดดังกล่าว ส่งผลให้ภูมิประเทศจากยอดเขาที่เป็นร่องรอยของดินถล่มจนถึงธรณีสัณฐานผิดรูป และยิ่งเมื่อเจอน้ำท่วมซ้ำยิ่งทำให้สภาพภูมิประเทศเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ทั้งเส้นทางน้ำ และโครงร่างของสันเขา ซึ่งนั่นหมายถึงอัตราความเสี่ยงต่อภัยธรรมชาติอาจจะต้องมีการสำรวจและวิเคราะห์อัตราความเสี่ยงใหม่หมด โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องศึกษาข้อมูลมากกว่าเดิมหากต้องการลงไปเจาะตลาดใหม่ในพื้นที่ดังกล่าว

ถัดมาอีกไม่กี่เดือน วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยก็โดนซ้ำไม่ให้ได้โงหัวขึ้นทำรายได้ให้กระฉูด เนื่องจากโดนพิษไฟการเมืองเบรกอีกครั้งจากการยุบสภาของรัฐบาลอภิสิทธิ์ ซึ่งในช่วงเวลาที่เปลี่ยนถ่ายรัฐบาลนี้เองที่ทำให้ตลาดอสังหาฯต้องค้างๆคาๆตามไปด้วย เนื่องจากแม้จะมีมาตรการบ้านหลังแรกจากรัฐบาลเก่าคอยจุนเจืออยู่บ้าง แต่ตลาดส่วนใหญ่รอคอยมาตรการใหม่จากอีกรัฐบาลมากกว่า ซึ่งทำให้ตลาดอสังหาฯอยู่ในภาวะชะลอตัวรอนายกฯคนใหม่ประกาศนโยบายประชานิยมก่อนจะตัดสินใจซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์

เมื่อเห็นตลาดในประเทศยังทรง ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยเลยหันเจาะตลาดต่างประเทศคั่นเวลา แต่ก็ต้องจอดไม่แพ้กันเนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องเผชิญกับวิกฤตปัญหาเศรษฐกิจหนี้สินไปเกือบครึ่งโลกตะวันตก ส่งผลให้ต้องกลับมาเน้นตลาดในประเทศเช่นเคย ซึ่งแม้ว่ารัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้งของนายกฯยิ่งลักษณ์ จะประกาศนโยบายลดภาษีบ้านหลังแรกให้กับผู้ซื้อ แต่ก็ดูเหมือนจะไม่ครอบคลุมตลาดตอบโจทย์ได้หมดทุกส่วน ทำให้ตลาดอสังหาฯกระตุกขึ้นมาแวบเดียวแล้วก็ทรงเช่นเดิม

จากนั้นไม่นานจุดเริ่มต้นของวิกฤตน้ำท่วมครั้งใหญ่ก็เกิดขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งที่วิกฤตครั้งนี้ลุกลามบานปลายเนื่องด้วยประมาทพลังของน้ำและประมาทลม(ปาก)ของศูนย์ปฏิบัติการช่วยเหลือผู้ประสบอุทกภัย (ศปภ.)ที่ตอนหลังเก็บของย้ายศูนย์หนีน้ำแทบไม่ทัน หลังน้ำทะลักผ่านคันกั้นน้ำทุกแนวที่ “เอาอยู่” จนเกิดผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงสิ้นปี

อุทกภัยที่ทลายราบอย่างต่อเนื่องหลายจังหวัดในเขตภาคเหนือ ภาคกลาง รวมไปถึงกรุงเทพฯและปริมณฑล ยาวนานเกือบ 4 เดือน ทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์เสียหายไปกว่า 3 แสนหน่วย โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เผยว่า จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วทั้งหมดและอยู่ในมือของประชาชนผู้ซื้อในพื้นที่น้ำท่วมแล้วในปัจจุบันมีอยู่ 329,569 หน่วย ที่เป็นแนวราบคือบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว (ยกเว้นห้องชุด) มีรวมกัน 295,439 หน่วย ใน 1,467 โครงการ รวมมูลค่าถึง 726,161 ล้านบาท

นักวิเคราะห์จากศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า ความเสียหายที่เกิดจากอุทกภัยครั้งนี้ส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศไทยและเกิดความเสียหายจนส่งผลต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ หรือ จีดีพี คิดเป็นมูลค่าประมาณ 242,200 ล้านบาท โดยทางศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้ปรับประมาณการอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในปี 2554 ทั้งปีลงมาที่ร้อยละ 1.5 อันเป็นผลมาจากกิจกรรมการผลิตและการดำเนินธุรกรรมในระบบเศรษฐกิจที่สูญหายไปจากเหตุอุทกภัยนั่นเอง

ท้ายสุดกับภัยธรรมชาติที่เกิดขึ้นในช่วง 2-3 วันที่ผ่าน บริเวณภาคใต้ฝั่งอ่าวไทยที่ต้องเผชิญหน้ากับพายุและคลื่นลมแรงฉลองสิ้นปี โดยคลื่นลมมรสุมที่รุนแรงผิดปรกติส่งผลให้เกิดคลื่นสูงกว่า 4 เมตรซัดเข้าหาฝั่ง ทำให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินและบ้านเรือนประชาชนไม่น้อย โดยเฉพาะในกลุ่มร้านค้าและบ้านเรือนริมชายหาดที่ตั้งตัวไม่ติด แต่นับว่ายังอยู่ในระดับที่ปลอดภัยจากคลื่นยักษ์สึนามิที่เคยถล่มฝั่งอันดามันมาแล้วในเดือนธันวาคม ปี พ.ศ. 2547

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในปี 2554 นี้จะเป็นปีที่หนักหนาสาหัสสำหรับประเทศไทย แต่ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า เศรษฐกิจไทยในปี 2555 น่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น โดยปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญคาดว่าจะมาจาก ภาคการลงทุนทั้งในภาครัฐและเอกชน เพื่อการบูรณะฟื้นฟูความเสียหายจากอุทกภัย ตลอดจนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในการป้องกันอุทกภัยและการบริหารจัดการระบบน้ำ ซึ่งศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่าการลงทุนที่เป็นผลมาจากอุทกภัยนี้อาจมีมูลค่าสูงถึง 400,000-550,000 ล้านบาทในปี 2555

เชื่อว่าหลายหน่วยงานคงจะต้องมีการเตรียมความพร้อมมากขึ้นสำหรับการรับมือภัยพิบัติในปี 2555 ไม่ว่าจะเป็นการเตรียมความพร้อมในระยะสั้นหรือระยะยาวอย่างที่หลายนิคมในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมได้รวมตัวกันเพื่อลงทุนในการสร้างเขื่อนป้องกันน้ำท่วม แต่ถึงอย่างไร การป้องกันที่ดีที่สุดก็คือ การเรียนรู้ธรรมชาติของสิ่งนั้นๆ ให้ถ่องแท้ เพื่อที่จะหาวิธีเตรียมพร้อมได้อย่างถูกต้องถูกวิธี เพราะถ้าหากเราไม่คิดที่จะศึกษาธรรมชาติให้เข้าใจอย่างถ่องแท้แล้วละก็ เราจะสามารถเอาชนะธรรมชาติ อย่างเช่นภาษิตที่ว่า “รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง” ได้อย่างไร 

 
Leave a comment

Posted by on December 26, 2011 in Uncategorized

 

ประกาศจับตาย!!อสังหาฯรุกพื้นที่ป่าสงวน…บทเรียนอันล้ำค่าหรือวัวหายแล้วล้อมคอก?

ประเด็นที่เป็นที่ถกเถียงกันอย่างมากในขณะนี้คงหนีไม่พ้นเรื่องโครงการอสังหาริมทรัพย์รุกล้ำพื้นที่ป่าสงวนและอุทยานแห่งชาติในพื้นที่ต่างๆ เช่น วังน้ำเขียว และเกาะเสม็ด ซึ่งทั้งสองแห่งเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่โด่งดังทั้งคู่ จนทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งหลายผุดขึ้นพรวดพราด และสิ่งที่ตามมาหลังจากที่มีผู้ประกอบการแข่งกันทำกำไรจากการท่องเที่ยวก็คือ การตามมาควบคุมสิ่งก่อสร้างต่างๆที่แข่งกันเบ่งบานจนเกือบจะล้นพื้นที่….คำถามก็คือ ใครผิด? ผู้ประกอบการที่สร้างโครงการฯโดยบวกลบคูณหารแต่กำไรขาดทุน หรือเจ้าหน้าที่รัฐที่ช้าเกินกาล ตามมาล้อมคอกวัวหลังจากที่เตลิดเลยเถิดออกจากคอก…

สิ่งที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่งก็คือ ความเปลี่ยนแปลงของสังคมไทยที่น่าตกใจ เนื่องจากกรณีตัวอย่างวังน้ำเขียวที่ปัจจุบันไม่ได้ถกกันแล้วว่าใครถูกใครผิด แต่กลายเป็นว่า การยึดติดกับพฤติกรรมที่ผิดๆแต่กระทำกันมาจนเคยชิน จนถือสภาพการกระทำนั้นว่าถูก และพฤติกรรมที่ภาษาชาวบ้านเรียกกันว่า “หัวหมอ” แต่แปลได้ไม่น่าชมนักว่า ใช้ช่องโหว่ของกฎหมายตีความเข้าข้างตัวเอง เป็นเรื่องที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งสำหรับสังคมไทยในปัจจุบัน ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดก็คือ การปิดถนนของชาวบ้านวังน้ำเขียว ที่ออกมาต่อต้านการรื้อทำลายโครงการอสังหาฯที่บุกรุกพื้นที่ป่าสงวนของเจ้าหน้าที่รัฐ ซึ่งการกระทำเหล่านี้เป็นสัญญาณอันตรายที่อาจมองได้หลายมุมว่า เจ้าหน้าที่ไม่ได้ทำความเข้าใจกับประชาชนในพื้นที่ หรือจริงๆแล้ว ผู้ประกอบการหวังใช้ประชาชนในพื้นที่เป็นด่านหน้าชนกับกฎหมายไทยกันแน่

ช่องโหว่ของกฎหมายการครอบครองที่ดิน และจริยธรรมของผู้ประกอบการ อาจจะเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้คดีวังน้ำเขียวบานปลายมาจนทุกวันนี้ เพราะถ้าหากมองในมุมผู้ประกอบการแล้วโอกาสทางการค้า และการแข่งขันในตลาดอสังหาฯเชิงพาณิชย์ ทำให้การตัดสินใจเอนเอียงเข้าหาฝั่งธุรกิจได้ไม่ยาก เนื่องจากอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจและเม็ดเงินที่สะพัดจากนักท่องเที่ยวที่ให้การตอบรับเป็นอย่างดีกับโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นโครงการรีสอร์ท โรงแรมที่พัก หรือแม้กระทั่งบ้านพักตากอากาศ ทำให้มีผู้ประกอบการหลายรายก้าวพลาดออกนอกเส้นทางไปบ้าง อีกทั้งการยึดเอาตัวอย่างที่ผิดๆอย่างเช่น โครงการนั้นทำได้ เราก็ต้องทำได้ ทำให้เผยให้เห็นข้อเสียของฝั่งกฎหมายอย่าง เจ้าหน้าที่รัฐไม่แข็งตรงเป็นไม้บรรทัดเหล็กตั้งแต่ต้น

หรือแท้ที่จริงแล้วกลุ่มผู้ประกอบการโครงการอสังหาฯจะถูกหลอกจากกลุ่มผู้ขายที่ดิน สปก. อีกต่อหนึ่ง? เนื่องจากปัญหาที่เกิดขึ้นในพื้นที่ อ.วังน้ำเขียวส่วนใหญ่เกิดจากการเปลี่ยนมือในการครอบครองที่ดินโดยมือเปล่า ไม่มีเอกสารสิทธิ์ มีเพียงใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ (บ.ภ.ท.5) ซึ่งไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่จะซื้อขายกันได้ ซึ่งพื้นที่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติป่าเขาภูหลวง พื้นที่อุทยานแห่งชาติทับลาน และพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติโซนเศรษฐกิจ ที่กรมป่าไม้มอบให้สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม (สปก.) อ.วังน้ำเขียว จ.นครราชสีมา ที่รัฐประกาศเป็นเขต สปก. ปี 2536 และอนุญาตให้ประชาชนเข้ามาพักอาศัยและจัดเป็นพื้นที่ทำกินได้ ดังนั้นอาจจะมี “คนหัวหมอ” ที่อยากเปลี่ยนวิถีทำกิน… อย่างนี้ผิดหรือไม่?

“ถ้าหากมีการทำรีสอร์ทแล้วเป็นประชาชนกลุ่มที่ได้รับสิทธิ สปก. ไม่ถือว่าเป็นผู้บุกรุกพื้นที่ป่า แต่มีความผิดตรงที่ว่าใช้ที่ดินผิดประเภท แต่ถ้ามีการซื้อขายเปลี่ยนมือถือว่าผิดกฎหมายแน่นอน” นายสุรชัย เลี้ยงบุญเลิศชัย ส.ว.สรรหา ในฐานะประธานคณะกรรมาธิการทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม วุฒิสภา กล่าว

อย่างไรก็ตาม ทางฝั่งผู้ประกอบการก็ยังคงอยากได้ทางออกสวยงามกว่าการรื้อถอน เนื่องจากมองว่า หากจะใช้หลักนิติศาสตร์ดำเนินการเพียงอย่างเดียว ก็อาจจะเกิดปัญหาตามมาภายหลังได้ ซึ่งนายเสมอ จินดาพงษ์ รองประธานสมาพันธ์การท่องเที่ยวส่วนภูมิภาคแห่งประเทศไทย และนายกสมาคมธุรกิจการท่องเที่ยว จ.นครราชสีมา ได้แสดงแนวความคิดว่า การเจรจาและลงพื้นที่พูดคุยกับผู้ประกอบการและชาวบ้าน เพื่อให้ทุกฝ่ายหันหน้าเข้าหากันเพื่อพิจารณาหาแนวทางแก้ไขปัญหาอื่นๆ อาทิ การประกาศเป็นเขตพื้นที่ควบคุมพิเศษ โดยสำรวจทำหมุดหรือปักหลักแนวเขตผืนป่าให้ชัดเจน ห้ามรุกล้ำเข้าไปอย่างเด็ดขาด จากนั้นเรียกเก็บค่าเช่า และทำสัญญาห้ามโอนกรรมสิทธิ์ หรือเปลี่ยนชื่อการครอบครอง เป็นต้น ซึ่งข้อเสนอดังกล่าวเป็นมุมที่ยอมรับได้สำหรับผู้ประกอบการ แต่สำหรับทางภาครัฐแล้วอาจจะพิจารณาให้ถี่ถ้วน มิฉะนั้นจะกลายเป็นการย่อหย่อนต่อหลักกฎหมายหรือไม่

ทั้งนี้ กรณีการก่อสร้างโครงการอสังหาฯรุกล้ำพื้นที่ป่าสงวนอาจจะจบลงสวยกว่าที่คาด หากมีการหันหน้าเข้าหากัน และก้าวถอยคนละก้าวเพื่อพบกันครึ่งทาง เนื่องจากมีผู้ประกอบการอีกจำนวนไม่น้อยยอมเดินกลับเข้าสู่เส้นทางของกฎหมาย โดยจะทำการรื้อถอนโครงการที่สร้างมากับมือด้วยมือของตัวเองตามคำสั่งศาลยุติธรรม

ดังนั้นหน่วยงานของรัฐ ก็จะต้องปรับปรุงการทำงานของตัวเองเพื่อป้องกันประวัติศาสตร์ซ้ำรอย ซึ่งหน่วยงานรัฐสามารถจำกัดการกระทำความผิดในกรณีดังกล่าวได้ โดยเพิ่มระมัดระวังการรับชำระภาษีบำรุงท้องที่ การออกใบอนุญาตก่อสร้าง การออกบ้านเลขที่และทะเบียนบ้าน ที่จะต้องไม่ทำให้แก่ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์อย่างถูกต้อง

สิ่งที่เกิดขึ้นทั้งหมดนี้ อาจจะเป็นกรณีศึกษาที่ต้องบันทึกไว้ในหน้าประวัติศาสตร์ เพื่อให้ทุกคนได้ตระหนักว่า การทำตามกฎหมายไม่ใช่เรื่องใหญ่ แต่สำคัญที่คุณธรรมในใจที่ต้องมีไว้ทั้งผู้ประกอบการและเจ้าหน้าที่รัฐ เพื่อความเจริญอย่างยั่งยืนในการพัฒนาประเทศของเรา ให้สมกับที่ผู้ประกอบการและเจ้าหน้าที่ของรัฐร่วมกันเสียสละและร่วมกันบันทึกประวัติศาสตร์อันล้ำค่าในครั้งนี้ว่า ..เราปกป้องผืนป่าอันเป็นทรัพยากรที่ล้ำค่าของเมืองไทยไว้อย่างไร

 
Leave a comment

Posted by on December 26, 2011 in Uncategorized

 

“สุโขทัย เรสซิเด้นซ์” ที่ 1 คอนโดหรูแห่งปี ขาย 400 ล้าน/ห้อง “แสนสิริ” ติด 3 อันดับรวด

การจัดอันดับรวบรวมเรื่องราวที่เกิดขึ้นตลอด 365 วัน กลายเป็นธรรมเนียมในช่วงสิ้นปีไปแล้ว สำหรับในวงการอสังหาริมทรัพย์นั้นสิ่งที่เตะตามากที่สุดที่ถูกจะต้องถูกนำมาจัดอันดับอยู่เสมอก็คือ “ราคา” ที่ในปี 2554 นี้ โครงการที่ถือได้ว่าเป็นสุดยอดคอนโดมิเนียมที่หรูหราอลังการงานสร้างที่สุดของเมืองไทย ตั้งอยู่บนทำเลที่ติดอันดับแพงที่สุด และแน่นอนว่าราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรแพงที่สุดด้วย นั่นก็คือ ห้องเพนเฮ้าส์ โครงการคอนโดมิเนียม เดอะ สุโขทัย เรสซิเดนซ์เซส ที่ครองแชมป์ด้วยราคาตารางเมตรละ 4 แสนบาท!

ด้วยราคาที่ชนะขาดเจ้าอื่นๆที่เมื่อคิดคูณออกมาแล้ว ราคาขายต่อห้องพุ่งสูงถึง 400 ล้านบาท โดยมีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 1,296 ตร.ม. ซึ่งนอกจากราคาที่ดินบริเวณซอยสวนพลู ซอย 8 ถนนสาทร ที่เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาสูงเป็นทุนอยู่แล้ว ความหรูหราและการบริการที่ใช้รูปแบบเดียวกับการบริการระดับ 5 ดาวจากโรงแรมสุโขทัย แต่ยังคงไว้ซึ่งความเป็นส่วนตัวภายในสวนลอยฟ้าขนาดใหญ่ บรรยากาศสไตล์รีสอร์ท และสิ่งอำนวยความสะดวกอีกมากมาย ทำให้โครงการเดอะสุโขทัย เรสซิเด้นซ์ เนรมิตวิมานบนน่านฟ้ากรุงเทพมหานครได้แพงที่สุดเป็นอันดับ 1

คอนโดฯอันดับ 2 ที่ราคาแพงน้อยกว่าอันดับหนึ่งเพียงไม่กี่สิบล้านบาทก็คือ โครงการ 185 ราชดำริ ที่ตั้งราคาขายอยู่ที่ 3.8 แสนบาท/ตรม. โดยมีขนาดห้องอยู่ที่ 874 ตร.ม. ซึ่งเมื่อคิดออกมาแล้วราคาขายจะตกอยู่ที่ห้องละ 332 ล้านบาท โดยโครงการนี้ได้ดิบได้ดีจากทำเลที่อยู่ในระดับสุดยอดของเขต CBD และที่สำคัญมีการขายและโอนกรรมสิทธิ์แบบ Free Hold ที่แทบจะเป็นโครงการแห่งเดียวในย่านนี้ที่ขายในลักษณะนี้ได้ ซึ่งในอนาคตไม่แน่ว่าโครงการ 185 ราชดำรินี้ จะมีราคาแพงแซงหน้าอันดับ 1 ได้ไม่ยาก

อันดับ 3 ได้แก่ โครงการ บ้านราชดำริ ที่ตั้งราคาขายไว้ที่ตารางเมตรละ 3.2 แสนบาท แต่ด้วยพื้นที่ห้องเพียง 415 ตารางเมตร ทำให้ราคาขายต่อยูนิตไม่สูงนักเพียง 132 ล้านบาทเท่านั้น ซึ่งเมื่อเทียบกับทำเลและระบบงานก่อสร้างที่ได้มือฉมังอย่างบริษัท สี่พระยาก่อสร้าง จำกัด ช่วยเนรมิตให้แล้ว ก็สามารถการันตีความคุ้มค่าได้อย่างแน่นอน

อันดับ 4 คือ เพนท์เฮาส์ในโครงการเดอะริทซ์-คาร์ตัน เรสซิเดนเซส ที่ตามมาห่างๆด้วยราคาตารางเมตรละ 3.02 แสนบาท ขนาดห้อง 734 ตารางเมตร ด้วยวิวที่สูงเสียดฟ้าบนชั้น 77 ของโครงการ “มหานคร” ในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯอย่างสีลม-สาทร ทำให้ราคาต่อห้องที่ 222 ล้านบาทอาจจะไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับความคุ้มค่าในอนาคตของตึกที่มีเอกลักษณ์ด้านรูปทรงมากที่สุดในประเทศไทย

อันดับ 5 เป็นห้องในโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยาอย่าง โครงการ The River ของ บมจ.ไรมอนแลนด์ เจ้าของเดียวกับโครงการหรูอันดับ 2 ที่ เปิดราคาห้องชมวิวเจ้าพระยาที่ตารางเมตรละ 2.96 แสนบาท ซึ่งเมื่อบวกลบคูณหารแล้ว ขนาดห้อง 389 ตร.ม. ราคาจะตกอยู่ที่ประมาณ 115 ล้านบาท ซึ่งถือว่าไม่แพงเมื่อเทียบจุดเด่นในข้อที่ว่าทุกห้องสามารถชมทัศนียภาพของแม่น้ำเจ้าพระยาได้อย่างเต็มตา

อันดับ 6 สูสีกันในด้านราคาตั้งต้นที่ 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตร โดยโครงการคิว หลังสวน และโครงการศาลาแดงเรสซิเดนซ์ ต่างมีทำเลที่กินกันไม่ลงทั้ง 2 ที่ แต่ความคุ้มค่าจะวัดกันที่ห้องเพนเฮ้าส์ที่ขนาดพื้นที่ใช้สอยโครงการคิว หลังสวน มีพื้นที่เยอะกว่าคือ 515 ตร.ม. ส่วนโครงการศาลาแดงเรสซิเดนซ์ มีพื้นที่ 393 ตร.ม

อันดับ 7 โครงการเซ็นต์ รีจีส เรสซิเดนซ์เซส บางกอก ครองตำแหน่งเพียงรายเดียว ด้วยราคาขายที่ 2.4 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งทำเลที่กินขาดอย่างบริเวณถนนราชดำริ ส่งให้ราคาขายเพนท์เฮาส์บนชั้น 48 ขนาดพื้นที่ใช้สอยกว่า 924 ตารางเมตร ในราคาห้องละ 200 ล้านบาท ยังคงเป็นราคาที่พอรับได้ในตลาด Niche Market ในปัจจุบัน

อันดับ 8 ตกเป็นของโครงการหรูใกล้บีทีเอส สถานีพร้อมพงศ์ อย่างโครงการ เลอ ลัฟฟิเน่ (Le Raffine ‘Jambu Dvipa’ Sukhumvit 39) ที่ตั้งราคาขายอยู่ที่ 2.24 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งหรูหราอลังการด้วยสระว่ายน้ำส่วนตัวของแต่ละยูนิต พร้อมมีดาดฟ้าทำเป็นที่จอดเฮลิคอปเตอร์อีกด้วย โดยราคาขายสุทธิอยู่ที่ห้องละ 168 ล้านบาทต่อขนาดห้อง 750 ตารางเมตร

อันดับ 9 เป็นการครองอันดับร่วมกันของโครงการที่ตั้งราคาขายระดับ 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ไม่ว่าจะเป็นโครงการพรีเว่ (Prive) และควอทโทร (Quattro) ของ บมจ.แสนสิริ ที่โดดเด่นทั้งในด้านทำเลและสไตล์การตกแต่งที่เป็นเอกลักษณ์ โดยโครงการ Quattro by Sansiri ที่ตกแต่งพิเศษโดยดีไซน์เนอร์ระดับชั้นนำของภายใต้คอนเซ็ปต์ Masterpiece Decoration ที่โดดเด่นกินกันไม่ลงกับโครงการ Prive by Sansiri ที่ ดึงเอา D&E acute COR MART นำเฟอร์นิเจอร์ของ Armani Casa มาใช้ในการตกแต่ง Lobby ให้มีความสวยงามและหรูหรา ทำให้ราคาขายในท้องตลาดตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 50-60 ล้านบาท สำหรับขนาดห้อง 295 ตร.ม.

และ อันดับที่10 ปิดท้ายกันที่โครงการ โนเบิล เพลินจิต ที่ตั้งราคาเริ่มต้นด้วยเลขสวยอย่าง 1.9 แสนบาทต่อตารางเมตร สำหรับห้องเพ้นท์เฮ้าส์ขนาด 245 ตร.ม. ซึ่งโครงการโนเบิล เพลินจิต โดดเด่นด้วยการผนึกเข้าเป็นหนึ่งในโครงการพันธมิตรผู้ประกอบการ “เพลินจิตซิตี้” ซึ่งในอนาคตจะมีการผลักดันให้ย่านนี้กลายเป็นแหล่งศูนย์รวมทางด้านเศรษฐกิจแห่งใหม่ในอาเซียนและระดับสากลต่อไป

อย่างไรก็ตาม การจัดอันดับดังกล่าวอาจจะไม่ใช่อันดับที่ตายตัวเสมอไป เพราะยังมีปัจจัยอื่นๆที่สามารถเข้ามาเป็นตัวแปรสำคัญให้ราคาขายของโครงการต่างๆมีการเปลี่ยนแปลงไปได้ ซึ่งโครงการไหนจะปรับราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงนั้น คงต้องพิจารณาจากระดับอุปสงค์และอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และความคุ้มค่าในด้านต่างๆ แต่สิ่งหนึ่งที่จะเป็นตัวกำหนดมูลค่าที่แท้จริงของโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแน่นอนที่สุดก็คือ มูลค่าของความสุขที่ได้รับจากวิมานหลังน้อยของคุณนั่นแหละ …คือราคาความคุ้มค่าที่แท้จริง

อ้างอิงข้อมูลจาก
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

http://www.toptenthailand.com/

http://www.prakard.com/

 
Leave a comment

Posted by on December 26, 2011 in Uncategorized

 

ธนาคารพาณิชย์จับมือออกสินเชื่อเพื่อผู้ประสบภัย

นายวรวิทย์ ชัยลิมปมนตรี กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ธอส.ได้ออกมาตรการช่วยเหลือผู้ประสบอุทกภัย โดยการผ่อนปรนการผ่อนชำระหนี้ , ปลดภาระหนี้ , ลดดอกเบี้ยกู้ซ่อมแซม-กู้ปลูกสร้างใหม่ สำหรับแนวทางการขอใช้มาตรการช่วยเหลือผู้ประสบอุทกภัยนั้น ธอส.จะพิจารณาให้ความช่วยเหลือ 2 แนวทาง คือกรณีลูกค้าเดิมที่หลักประกันหรือรายได้ ได้รับผลกระทบจะผ่อนปรนการผ่อนชำระหนี้ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยให้ไม่เกิน 6 เดือน กรณีได้รับผลกระทบรุนแรงจะผ่อนปรนต่อให้อีกไม่เกิน 6 เดือน โดยจะพิจารณาตามระดับความเสียหาย ส่วนลูกค้าที่อาคารที่อยู่อาศัยพังเสียหายทั้งหลังจนไม่สามารถอยู่ได้ จะได้รับการปลดภาระหนี้ตามยอดหนี้คงเหลือในส่วนของอาคาร โดยผู้กู้ผ่อนชำระหนี้ในส่วนของที่ดินที่คงเหลือเท่านั้น

สำหรับลูกค้าเดิมและลูกค้าใหม่ ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อสร้างและซ่อมแซมบ้านหลังน้ำลด ธอส.ให้ ดอกเบี้ย 2% นาน 5 ปี กรณีมีหลักประกันวงเงินให้กู้ 100% ของราคาประเมินให้กู้ต่อรายไม่เกิน 1 ล้านบาท หลังจากนั้นคิดดอกเบี้ยตามประกาศธนาคาร ส่วนกรณีไม่มีหลักประกันให้กู้รายละไม่เกิน 100,000 บาท ดอกเบี้ย คงที่ 4% นาน 5 ปี และต้องมีบุคคลผู้มีรายได้ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 15 ของวงเงินกู้ค้ำประกัน นับเป็นดอกเบี้ยที่ต่ำสุด

ด้านนางพิกุล ศรีมหันต์ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ สายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) SCB กล่าวว่า ธนาคารไทยพาณิชย์ออกมาตรการและข้อเสนอทางการเงินสำหรับผู้ประสบภัยน้ำท่วมของธนาคารแบ่งเป็น 2 กรณีคือ ในรายลูกค้าเก่าของธนาคารจะได้สิทธิพิเศษ 2 รูปแบบ คือ การพักชำระหนี้ 6 เดือน หรือการเพิ่มวงเงินโดยให้กู้เพิ่มสูงสุด 120% ของราคาประเมินเดิมหักลบ ด้วยยอดหนี้ที่เหลืออยู่ โดยวงเงินในส่วนที่กู้เพิ่มรับอัตราดอกเบี้ย 0% นาน 3 เดือน และในกรณีลูกค้ารายใหม่จะได้สิทธิพิเศษ 2 รูปแบบ คือ สินเชื่อเพื่อการรีไฟแนนซ์ (Refinance) อัตรา ดอกเบี้ย 0% นาน 3 เดือน และฟรีค่าจำนอง 1% ของวงเงินกู้ และสินเชื่อบ้านแลกเงิน My Home My Cash ดอกเบี้ย 0% นาน 3 เดือน

ในส่วนของนายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า มาตรการช่วยเหลือผู้ประสบอุทกภัยมุ่งเน้นลดภาระ ยืดเวลาผ่อนและเพิ่มสิทธิพิเศษด้านสินเชื่อ โดยจะปรับลดยอดผ่อนชำระรายเดือนลง 40% สูงสุด 1 ปี หรือพักชำระเงินต้น และดอกเบี้ยเป็นระยะเวลา 3 เดือน และสำหรับลูกค้าบัตรเครดิตสินเชื่อบ้าน สินเชื่อเงินสดที่ประสบอุทกภัยจะได้รับข้อเสนอในสิทธิพิเศษอื่นๆ ได้แก่ สินเชื่อบ้านอเนกประสงค์กสิกรไทยที่ลูกค้าสามารถกู้เพิ่มได้สูงสุด 100% ของสินเชื่อที่ผ่อนชำระไปแล้ว ด้วยอัตราดอกเบี้ย 0% นาน 6 เดือนผ่อนสูงสุด 15 ปี อนุมัติวงเงินกู้เบื้องต้น 2 แสนบาทแรกภายใน 48 ชม.สินเชื่อ บ้านทวีทรัพย์กสิกรไทย ที่ลูกค้าจะได้รับสิทธิพิเศษ โดยนำบ้านที่ปลอดภาระจำนองมาเปลี่ยนเป็นเงินกู้ดอกเบี้ย 0% 3 เดือนแรก ผ่อนสูงสุดถึง 15 ปีและสินเชื่อเงินสดทันใจกสิกร ไทย (KExpress Cash) ฟรี! ดอกเบี้ย 0%2 เดือน โดยให้วงเงินสูงสุด 3 เท่าของรายได้ หรือสูงสุดไม่เกิน 1.5 ล้านบาทโดยไม่ต้อง มีผู้ค้ำประกัน

 

 
Leave a comment

Posted by on December 20, 2011 in Uncategorized

 

AREAเผยอสังหาฯไม่หวั่นน้ำท่วมเฉพาะเดือนพฤศจิกายนเปิดใหม่กว่า 15,655 ล้านบาท

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส AREA เปิดเผยว่า ในเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมามีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 22 โครงการ เป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัย 21 โครงการ และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อีก 1 โครงการ ในจำนวน 21 โครงการ เป็นอาคารชุดมากถึง 13 โครงการที่เหลืออีก 8 โครงการ เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ ภาพรวมในเดือนนี้มีจำนวนหน่วยขายรวม 5,654 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 15,655 ล้านบาท

ทั้งนี้เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 6 บริษัท คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) , บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) , บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) , บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) , บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) , บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และมีบริษัทในเครือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ 1 บริษัท นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง แบ่งเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นใน 6 โครงการ เขตเมืองชั้นกลางและส่วนต่อขยายของเมือง (intermediate area) จำนวน 15 โครงการ เช่น ถนนแจ้งวัฒนะ ถนนลาดพร้าว ถนนรามคำแหง ถนนพุทธบูชา ถนนติวานนท์ ถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี เป็นต้น ซึ่งพื้นที่บริเวณนี้ไม่มีเป็นหาเรื่องน้ำท่วม ส่วนที่เหลืออีก 1 โครงการจะตั้งอยู่บริเวณพื้นที่รอบนอกซึ่งมีระบบการคมนาคมและใกล้สถาบันการศึกษา เช่น บริเวณถนนบางนา-ตราด กม.25 ซึ่งเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ บางนา เป็นต้น

อย่างไรก็ตามภายหลังการสำรวจพบว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอยู่ที่ประมาณ 254 โครงการ ทั้งนี้จะสังเกตได้ว่ามีโครงการหลายแห่งที่ได้ประกาศตัวหรือเปิดตัวทางหน้าหนังสือพิมพ์ อย่างไรก็ตามในการเปิดขายจริง (ที่มีโบรชัวร์และสำนักงานขายที่พร้อมต้อนรับผู้สนใจซื้อไปเยี่ยมชม) ยังไม่มี จึงถือเป็นโครงการที่ยังไม่เปิดตัวและเมื่อเปิดตัวจริงแล้ว จะได้ดำเนินการสำรวจต่อไป สะท้อนให้เห็นว่าแม้มีปัญหาน้ำท่วมเกิดขึ้น แต่การเปิดตัวโครงการใหม่หรือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่ได้สะดุดหยุดลง ทั้งนี้เพราะภัยธรรมชาติเป็นความไม่แน่นอนที่เข้าใจได้ และที่สำคัญภาวะเศรษฐกิจแม้จะได้รับผลกระทบบ้าง แต่เศรษฐกิจไทยก็ยังมีแนวโน้มเติบโต และปัญหาน้ำท่วมนี้ไม่มีผลในระยะยาว ความวิตกว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะประสบปัญหาหนัก จึงไม่เป็นจริง

 
Leave a comment

Posted by on December 20, 2011 in Uncategorized

 

ROYAL HOUSE แจงยอด10เดือนทะลุ 800ล้าน เตรียมขยายเพิ่ม 2 สาขา ชี้เทรนด์บ้านยกสูงมาแรง

นายศักดา โควิสุทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท รอแยลเฮ้าส์ จำกัด เปิดเผยว่า ผลประกอบการปี 54 ถึงเดือนตุลาคมสามารถทำได้ 800 ล้านบาท และในเดือนพฤศจิกายนมีรายได้ 30 ล้านบาท ถือว่าเป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ แม้ว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายจะเจอวิกฤตน้ำท่วมครั้งใหญ่ ส่งผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าสร้างบ้านด้วยเช่นกัน แต่เชื่อว่าบริษัทจะสามารถทำได้ตามเป้าที่คาดไว้ สำหรับกลยุทธ์ในช่วงโค้งสุดท้ายของปีที่ 27 นี้ บริษัทได้เปิดตัว 2 สาขา คือ นครปฐม และนครราชสีมา ทำให้สิ้นปี 54 นี้ บริษัทจะมีสาขาครบ 10 แห่งตามเป้าหมายที่วางไว้ ซึ่งเป็นการขยายเครือข่ายไปตามความต้องการของลูกค้าเป็นหลัก และในปี 55 เตรียมเปิดอีก 2 สาขา โดยดูทำเลไว้คือ จ.อุดรราชธานีและขอนแก่น จากเหตุการณ์น้ำท่วมที่ผ่านมาส่งผลให้การก่อสร้างบ้านล่าช้าออกไปประมาณ 30% จากจำนวนบ้านทั้งหมดที่กำลังก่อสร้าง เนื่องจากพื้นที่รอบนอกไซต์งานได้รับผลกระทบประมาณ 30% ส่วนอีก 70% ไม่ได้รับผลกระทบ ปัจจุบันบริษัทกำลังดำเนินการก่อสร้างบ้านทั้งหมด 117 หลัง

ทั้งนี้ภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 54 ที่ผ่านมามองว่า หลายบริษัทยอดขายจะต่ำกว่าเป้าที่วางไว้ 5-10% เนื่องจากในช่วงเดือนตุลาคมและเดือนพฤศจิกายน ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปเนื่องจากเหตุอุทกภัยที่เกิดขึ้นในหลายจังหวัดภาคเหนือ ภาคกลาง และกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แต่เชื่อว่าในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา (เดือนมกราคม-เดือนกันยายน) หลายบริษัทก็สามารถทำยอดขายได้เกินเป้าหมายไว้แล้ว ซึ่งทำให้ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก และหลังจากปัญหาน้ำท่วมคลี่คลายลง คาดว่ากำลังซื้อจะกลับมาอีกครั้งในช่วงไตรมาส 1/55 บริษัทตั้งเป้าปี 55 จะทำรายได้ที่ 1,100 ล้านบาท อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 55 ราคาค่าก่อสร้างบ้านจะมีการปรับขึ้น 5% ทั้งนี้เป็นผลมาจากการปรับขึ้นค่าแรง และการขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง เนื่องจากแรงงานส่วนหนึ่งจะไปรับงานซ่อมบ้าน และทำการเกษตรเนื่องจากมีค่าจ้างในอัตราเดียวกันคือ 300 บาทต่อวัน อีกทั้งปัจจัยที่อาจจะมีผลต่อธุรกิจอสังหาฯในอนาคตคือ วิกฤติเศรษฐกิจของยุโรปซึ่งคาดว่าจะทรุดหนักกว่าในปีนี้ รวมไปถึงต้องเฝ้าระวังวิกฤติของจีนเพราะจากที่ผ่านมาในเดือนพฤศจิกายนได้ลดลงจนส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลกโดยรวม เชื่อปัจจัยภายในประเทศไม่น่าเป็นห่วง

ในส่วนของบริษัทขณะนี้เริ่มมีลูกค้ากลับเข้ามาบ้างแล้วบางส่วน โดยเฉพาะผู้ที่ได้รับผลกระทบจากเหตุน้ำท่วมดังกล่าว มีทั้งลูกค้าเก่าที่ต้องการให้เข้าซ่อมแซมบ้านที่ถูกน้ำท่วม , ลูกค้าใหม่ที่ต้องการให้มีการดัดแปลงบ้าน และลูกค้าใหม่ที่ต้องการสั่งสร้างบ้านหลังใหม่หลังน้ำท่วม โดยคำถามที่ถูกถามเข้ามามากคือ รื้อสร้างใหม่ต้องจ่ายเท่าไร บูรณะหรือทุบสร้างใหม่ค่าใช้จ่ายเท่าไร ทั้งนี้เพราะในเขตกรุงเทพและปริมณฑลมีบ้านเก่าอายุมากกว่า 20 ปี เป็นจำนวนมาก ซึ่งเป็นสิ่งยืนยันได้ว่าแม้ทำเลที่อยู่อาศัยเดิมจะถูกน้ำท่วมหนัก แต่ผู้บริโภคส่วนใหญ่จะโยกย้ายเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัย เนื่องจากพฤติกรรมของคนไทยมักจะเลือกที่อยู่อาศัยจากความคุ้นชิน , ใกล้แหล่งที่อยู่อาศัยเดิม , ใกล้ญาติ , ใกล้ที่ทำงาน แต่จะเปลี่ยนพฤติกรรมการเลือกบ้านและการสร้างบ้านแทน เชื่อว่าในอนาคตผู้ที่จะสั่งสร้างบ้านจะคำนึงถึงรูปแบบและความปลอดภัยจากภัยธรรมชาติเป็นหลัก คาดในอนาคตปี 55-56 เทรนการปลูกบ้าน 5 ชั้นในรูปแบบคอนโดจะมาแรง เนื่องจากปัจจุบันคอนโดฯที่อยู่ติดแนวรถไฟฟ้ามีราคาสูงขึ้นจนยากต่อการซื้อ อีกทั้งการปลูกบ้านเทรดนี้สามารถป้องกันและสามรถใช้อยู่อาศัยได้ในภาวะน้ำท่วม

ทั้งนี้ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 54 บริษัทมีการออกแบบบ้าน 4 แบบใหม่ เพื่อรองรับสถานการณ์วิกฤตน้ำท่วมภายใต้คอนเซปต์ “Compact Series 2” เป็น 2 แบบบ้านที่ออกแบบอย่างคุ้มค่าบนพื้นที่เพียง 35.60 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 126 ม.และอีก 2 แบบ “Flooding Escape” บ้าน 2 แบบนี้ลักษณะพิเศษ คือ ยกตัวบ้านขึ้น 1.50 ม. โดยดีไซน์บ้านให้คงความทันสมัยด้วยความเป็นรอแยลเฮ้าส์ บนพื้นที่ 36.30 และ 42.70 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 129, 133 ตร.ม. และมีการยกตัวบ้านสูงขึ้น 1.50 เมตร เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้า

 
Leave a comment

Posted by on December 19, 2011 in Uncategorized

 

AREAแนะ”ครบวงจร”เท่านั้นจึงจะแก้ปัญหาน้ำท่วมได้อย่างยั่งยืน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้นำเสนอแนวทางการแก้ไขปัญหาน้ำท่วมอย่างยั่งยืนว่า เนื่องจากในบางปีโดยเฉาะปี พ.ศ.2554 นี้ มีปริมาณน้ำมากจนแม่น้ำและคูคลองระบายน้ำไม่ทัน จึงมีข้อเสนอให้สร้างแม่น้ำเจ้าพระยาสอง หรือการสร้างฟลัดเวย์ (Flood Way หรือ Water Way) มาระบายน้ำ อย่างไรก็ตามประเด็นที่พึงพิจารณาก็คือคูคลองต่างๆขาดการขุดลอก บำรุงรักษาและติดตั้งระบบระบายน้ำ จึงทำให้ประสิทธิภาพการระบายน้ำต่ำกว่าที่ควรจะเป็น ดังนั้นจึงต้องแก้ไขปัญหานี้ด้วย ซึ่งที่ผ่านมาไม่ได้มีการก่อสร้างฟลัดเวย์ก็เพราะติดขัดการเวนคืน ซึ่งต้องใช้งบประมาณสูงและประชาชนไม่ยินยอม เนื่องจากแต่เดิมการเวนคืนจ่ายค่าทดแทนต่ำและช้า แม้ในปัจจุบันจะจ่ายค่าทดแทนตามราคาตลาด และอาจยังไม่ได้ชดเชยค่าความเสียหายอื่นอย่างสมเหตุสมผล ประชาชนจึงยังไม่ยอมรับการเวนคืน

ทั้งนี้ในอีกแง่หนึ่งการที่มีน้ำมากและระบายลงสู่ทะเลนั้น อาจเป็นการสูญเสียทรัพยากรน้ำไปอย่างน่าเสียดาย ทางออกหนึ่งก็คือการสร้างเขื่อนกักเก็บน้ำเพิ่มเติมเพื่อการใช้ประโยชน์ แม้จะปัญหาการคัดค้านของกลุ่มหรือขบวนการเอ็นจีโอจำนวนหนึ่ง แต่สามารถแก้ไขได้ด้วยการจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรมและการทำประชามติกับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องแทนการฟังคำเรียกร้องจากกฎหมู่กลุ่มใด ๆ โดยวิธีการใช้พื้นที่ราบลุ่มภาคกลางเป็นพื้นที่รองรับน้ำหรือ Flood Plain ได้ดำเนินการมาโดยตลอด ซึ่งจะสังเกตว่าในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก ที่ผ่านมาประชาชนจำยอมเพราะเป็นช่วงหลังฤดูเก็บเกี่ยว แต่ในปีนี้พื้นที่หลายแห่งถูกน้ำหลากเข้าใส่ทั้งที่ยังไม่ทันได้เก็บเกี่ยว จนสร้างความเสียหายมหาศาล

อย่างไรก็ตามการหวังถือเอาพื้นที่ชานเมือง เช่น รังสิต ลำลูกกา หนองจอก มีนบุรี ลาดกระบัง ฯลฯ เป็นพื้นที่รองรับน้ำ ได้สร้างความเดือดร้อนให้กับประชาชนเจ้าของพื้นที่อย่างไม่อาจรับได้ การเวนคืนก่อสร้างฟลัดเวย์หรือเพื่อก่อสร้างแก้มลิง หรือขุดบึงกักเก็บน้ำ น่าเป็นทางออกที่ดีกว่าการถือวิสาสะดังกล่าว ซึ่งการสร้างฟลัดเวย์ ขุดลอกคูคลอง สร้างเขื่อนกักเก็บน้ำ แก้มลิง และอื่น ๆ ก็ยังอาจไม่เพียงพอต่อการแก้ปัญหาน้ำท่วมโดยเฉพาะในเขตเมือง เพราะน้ำยังเอ่อท่วมจากแม่น้ำเจ้าพระยาได้ การสร้างเขื่อนริมฝั่งแม่น้ำจึงเป็นอีกทางออกหนึ่ง เขื่อนสูงขนาด 5 เมตรโดยมีถนนอยู่ด้านบนด้วยหรือไม่ก็ตามอาจต้องมีฐานกว้างประมาณ 20-40 เมตร เขื่อนนี้ยังสามารถใช้เป็นถนนหรือเป็นแนวสวนสาธารณะตลอดแนว เป็นการเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กับเมือง โดยจำเป็นต้องเวนคืนบ้านเรือนประชาชนที่ตั้งอยู่ ตลอดจนบ้านคหบดี ส่วนราชการต่าง ๆ และเพื่อเป็นการลดทอนปัญหาการเวนคืน พื้นที่บางส่วนของเขื่อนอาจสร้างอยู่ในแม่น้ำ การเวนคืนนี้ยังอาจรวมถึงที่ดินที่ตั้งอยู่ถัดจากตัวเขื่อนบางส่วนเพื่อนำมาจัดสร้างที่อยู่อาศัยให้กับผู้ถูกเวนคืนให้สามารถอยู่ในที่ใกล้เคียงโดยไม่จำเป็นต้องย้ายออกไปไกลจนเกินไป

ทั้งนี้การที่ประเทศจำเป็นต้องป้องกันพื้นที่ธุรกิจและที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองหรือเขตต่อเมืองให้ดีด้วยการสร้างเขื่อนริมแม่น้ำนั้นก็เพราะพื้นที่เหล่านี้เป็นเสมือนสมองหรือศูนย์รวมประสาทของประเทศ อวัยวะส่วนอื่นอาจถูกน้ำท่วมขังบ้าง แต่ถ้าใจกลางเมืองได้รับความเสียหาย ประเทศชาติก็เสียหายไปด้วย ลูกหลานของคนชนบทจำนวนมหาศาลที่ทำงานส่งเงินไปต่างจังหวัด ต่างก็ทำงานอยู่ในกรุงเทพมหานครนี้เอง ลำพังแนวทางการแก้ไขปัญหาข้างต้น จะยังขาดประสิทธิภาพ หากไม่สามารถแก้ไขปัญหาน้ำทะเลหนุน ดังนั้นโครงการขนาดมหึมาในการสร้างเขื่อนกั้นอ่าวไทย ตั้งแต่แม่น้ำบางปะกง แม่น้ำเจ้าพระยาและแม่น้ำท่าจีน เขื่อนนี้อาจเหมือนประเทศในยุโรปที่สามารถเปิดปิดได้ แม้การก่อสร้างจะใช้เงินมหาศาล แต่ก็คุ้มค่าหากสามารถแก้ไขปัญหาอย่างยั่งยืน และยังอาจคืนทุนด้วยการพัฒนาเป็นแหล่งท่องเที่ยวเพื่อประโยชน์ของทุกฝ่าย

อย่างไรก็ตามการสร้างเขื่อนเช่นนี้อาจถูกกลุ่มเอ็นจีโอขัดขวางเช่นกัน รัฐบาลจึงควรทำความเข้าใจกับประชาชนอย่างกว้างขวาง ให้ประชาชนได้รับข้อมูลจากทุกภาคส่วนอย่างเต็มที่และให้ประชาชนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียลงประชามติ ซึ่งเชื่อว่าส่วนใหญ่จะเห็นด้วยเพราะเป็นโครงการที่จะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายร่วมกัน ในส่วนของผังเมืองกรุงเทพมหานครที่กำลังร่างอยู่นี้ก็ไม่ได้มีประเด็นเกี่ยวกับการป้องกันน้ำท่วม ผังเมืองปริมณฑลบ้างก็หมดอายุ บ้างก็ไม่ประสานกับส่วนอื่น ๆ ทำให้เมืองขยายตัวอย่างไร้ขอบเขต ท้องถิ่นต่าง ๆ ปล่อยให้มีการก่อสร้างผิดกฎหมายโดยเฉพาะในพื้นที่ห้ามต่าง ๆ ซึ่งคงเป็นเพราะข้าราชการขี้ฉ้อบางส่วนสมรู้ร่วมคิด ดังนั้นรัฐบาลจึงควรให้ความสำคัญกับการจัดทำผังเมืองเพื่อประโยชน์ต่อทุกภาคส่วน การสร้างถนนยกระดับออกไปสู่ชานเมือง จะเป็นการช่วยอำนวยความสะดวกแก่ประชาชนที่กำลังอยู่อาศัยในย่านชานเมือง ประหยัดน้ำมันและค่าใช้จ่ายของประชาชน ทำให้ส่วนต่าง ๆ ของเมืองได้รับการเชื่อมต่อ แม้ในภาวะน้ำท่วมก็ยังสามารถใช้สัญจรและขนส่งสินค้าได้ รัฐบาลและส่วนราชการที่เกี่ยวข้องจึงควรดำเนินการ แนะรัฐบาลควรให้ความรู้และสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับการเวนคืนเพื่อการก่อสร้างสาธารณูปโภคป้องกันน้ำท่วม ว่าเป็นความจำเป็นของประเทศชาติและส่วนรวม โดยให้ผู้ถูกเวนคืนที่ได้รับค่าทดแทนที่เหมาะสม รวดเร็ว และช่วยเยียวยาผู้ได้รับผลกระทบตามสมควร ในขณะเดียวกันจะให้ฝ่ายใดมาอ้างสิทธิส่วนตน สิทธิชุมชนเพื่อกีดขวางการเวนคืนเพื่อส่วนรวมไม่ได้ ทุกฝ่ายควรยึดประโยชน์ของส่วนรวมเป็นสำคัญ ในขณะนี้รัฐบาลจึงควรระดมความเห็นจากทุกภาคส่วนและระดมกำลังดำเนินการต่าง ๆ ข้างต้นให้สำเร็จโดยเร็ว หากปล่อยเนิ่นนานไป จะกลายเป็น “คลื่นกระทบฝั่ง” คือปล่อยผ่านแบบเลยตามเลยโดยไม่ได้แก้ไขปัญหาอย่างยั่งยืน

 

 
Leave a comment

Posted by on December 19, 2011 in Uncategorized

 
 
Follow

Get every new post delivered to your Inbox.