เส้นแบ่งฟองสบู่อสังหาฯยังก้ำกึ่ง ชี้เราฝากความหวังไว้กับ AEC มากเกินไปหรือเปล่า?

หลายฝ่ายต่างจับตาสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ต่างวิเคราะห์วิจารณ์กันอย่างหลากหลายในประเด็นที่ว่า “เกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยแล้วหรือยัง?” ซึ่งถ้าหากไปถามฝั่งผู้ประกอบการย่อมได้คำตอบอีกแบบ แต่หากถามฝั่งวิชาการก็ย่อมได้คำตอบอีกสไตล์ แต่สิ่งที่ยากจะคาดเดาได้ก็คือ คำตอบใดจะเป็นคำตอบที่มีโอกาสเป็นไปได้มากกว่ากัน

ปริมาณหน่วยขายในตลาดกับแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ทำให้หลายฝ่ายกังวลว่า จะเกิดอุปทานล้นตลาด จนพาลทำตลาดอสังหาริมทรัพย์พัง โดยเฉพาะในบางทำเลที่ราคาขายดีดตัวขึ้นจากวันขายวันแรกหลายเท่านั้น เป็นการพุ่งสูงขึ้นจากมูลค่าที่แท้จริงหรือเป็นเพียงแค่การปั่นกระแสเพื่อเก็งกำไรจากนักลงทุนเท่านั้น ซึ่งแม้ผู้ประกอบการหลายเสียงออกมายืนยันเป็นมั่นเหมาะว่า ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมีอยู่กว่าครึ่ง และจำนวนความถี่จากการขายใบจองเก็งกำไร ยังไม่สูงจนถึงขั้นวิกฤตอย่างที่กังวลกัน แต่สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้นั้น วิกฤตฟองสบู่อสังหาฯก็ยังอยู่ในสภาวะผลุบๆโผล่ๆ คือ มีโอกาสที่จะเกิดและไม่เกิดได้พอๆกัน

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยว่า จากสถิติข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม พบว่า ในปี 2555 ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปีก่อนประมาณ 3 เปอร์เซ็น โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด 156,300 หน่วย จากจำนวนที่มีการซื้อขายในตลาดอสังหาฯตลอดปี 2555 กว่า 308,109 หน่วย สะท้อนให้เห็นถึงปริมาณผู้ซื้อที่แท้จริงที่ยังมีอยู่ในตลาดเกินครึ่ง ทำให้สถานการณ์ฟองสบู่อสังหาฯยังไม่ชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยขณะนี้

นอกจากนี้ การที่ภาคธนาคารยังคงออกมาจัดแคมเปญสินเชื่อ เชิญชวนให้ผู้บริโภคซื้อบ้านและที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ทำให้ประเมินได้ว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้อาจจะยังไม่ถึงจุดโป่งพองจนถึงขนาดจะเกิดฟองสบู่แตก เพราะถึงแม้ว่าขณะนี้จะมีสินค้าโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดขายในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่กำลังซื้อที่ยังมีเข้ามาทั้งจากนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ส่งผลให้แนวโน้มการเติบโตยังไต่ระดับขึ้นไปได้อีกอย่างน้อย 1-2 ปี เพราะปัจจัยบวกที่คอยสนับสนุนในตลาดยังมีอยู่ ทั้งในกลุ่มผู้ซื้อในประเทศและกลุ่มนักลงทุนที่รอจังหวะจาก AEC โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมและอสังหาฯแนวราบที่เติบโตขยายตัวทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด

โดย นายสุชาติ เดชอิทธิรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารกลุ่มทรัพย์สินพร้อมขาย ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) วิเคราะห์ว่า การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ทำให้ทรัพย์สินที่มีอยู่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดนเกิดกระแสการลงทุนเพิ่มขึ้น รวมทั้งการจะเกิดเครือข่ายการคมนาคมแนวเหนือ-ใต้ หรือ North-South Economic Corridor (NSEC) 2 เส้นทาง คือ โครงข่ายสิงคโปร์-คุณหมิง และโครงข่ายเวียงจันทร์-แหลมฉบัง แนวตะวันออก-ตะวันตก หรือ East-West Economic Corridor (EWEC) 3 เส้นทาง คือ โครงข่ายย่างกุ้ง-ดานัง โครงข่ายทวาย-วงเตา และโครงข่ายกรุงเทพ-พนมเปญ รวมทั้งโครงการรถไฟความเร็วสูง 4 สาย ได้แก่ กรุงเทพ-เชียงใหม่ กรุงเทพ-ระยอง กรุงเทพ-หนองคาย และกรุงเทพ-หัวหิน ทำให้พื้นที่ในเขตจังหวัดใกล้เคียงไม่ว่าจะเป็นเชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก ขอนแก่น อุดรธานี หนองคาย มุกดาหาร นครราชสีมา บุรีรัมย์ สระแก้ว ระยอง ตราด กาญจนบุรี ตาก สงขลา มีความตื่นตัวด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น

“กระแสการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ทำให้ภาคธนาคารต้องตื่นตัวไปด้วย แต่ในช่วงที่ต้องไหลไปตามกระแสเช่นนี้ ทางธนาคารก็ไม่ได้มุ่งหวังด้านการขายเพียงอย่างเดียว แต่เราพร้อมที่จะเป็นผู้ให้คำปรึกษาแก่ผู้ซื้อทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นประชาชนทั่วไปและผู้สนใจทั้งนักลงทุนรายใหญ่หรือรายย่อย” นายสุชาติ เดชอิทธิรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารกลุ่มทรัพย์สินพร้อมขาย ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) กล่าว

นอกจากนี้ แม้ว่าภาคธนาคารจะมีการแข่งขันในด้านสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกันมากขึ้น แต่สำหรับในฝั่งสินเชื่อในการปล่อยกู้นั้น โอกาสได้รับอนุมัติวงเงินนั้นไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบนัก ซึ่งจากสถิติของสินเชื่อรถคันแรกที่โกยยอดได้เป็นอย่างดี ทำให้ภาคธนาคารมีประสบการณ์จากการพิจารณาประวัติและความสามารถในการผ่อนชำระที่เข้มงวดมากขึ้น และส่งผลทำให้มาตรฐานของการปล่อยสินเชื่อมีกรอบที่แข็งแรงและความชัดเจนกว่าแต่ก่อน แม้จะมีโครงการบ้านหลังแรกของรัฐบาลคอยสนับสนุนอยู่ก็ตาม

อย่างไรก็ตาม หากสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่องไปจนปี 2558 เช่นนี้ ภาครัฐอาจจะต้องยื่นมือเข้ามามีส่วนร่วมในการควบคุมไม่ให้ตลาดถูกกระแสผู้ประกอบการและนักลงทุนกระตุ้นให้เติบโตเร็วเกินไป เพราะปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาฯไทยก้าวพุ่งพรวดยิ่งกว่าจรวด ก็เนื่องจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่เพื่อรองรับ AEC ในปี 2558 นี้

ดังนั้น การเติบโตของภาคอสังหาฯที่มักจะมาคู่กับการพัฒนาระบบคมนาคม จึงเป็นเรื่องปรกติ เพียงแต่ควรจะมีการขีดเส้นใต้เพื่อไม่ให้สถานการณ์เตลิดออกไปไกลจนกู่ไม่กลับ เพราะการจะปลูกต้นไม้ให้เจริญงอกงามนั้น ไม่เพียงแค่ใส่ปุ๋ยรดน้ำเท่านั้น หากการริดก้านใบออก ตัดแต่งให้เป็นรูปทรง ก็เป็นสิ่งสำคัญ เพื่อในท้ายที่สุดแล้วต้นไม้จะเติบโตสวยงาม และไม่ได้ถูกเร่งปุ๋ยจนตายกลางคัน!

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s