เตือนบาทแข็ง! ระวังอสังหาฯ-ตลาดหุ้นตกเป็นเป้าต่างชาติทุ่มเงินใส่ ชี้ถ้าพลาดส่อฟองสบู่แตก!

สถานการณ์ค่าเงินบาทที่แข็งตัวอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่งออกและผู้ที่ประกอบธุรกิจในต่างประเทศแบบเต็มๆ เพราะนอกจากจะเสี่ยงต่อภาวะขาดทุนแล้ว กระแสเงินจากต่างประเทศที่ไหลเข้ามาลงทุนในไทย ทำให้สินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงทั้งในระยะสั้นและระยะยาวกลายเป็นเป้าหมาย หลักของกลุ่มนักลงทุนเหล่านี้ โดยเฉพาะการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดหุ้น ที่ประเทศไทยยังไม่มีมาตรการหรือกฎหมายที่เข้มแข็งในการป้องกันมากพอ

ดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำ และค่าเงินที่แข็งค่าขึ้น ทำให้นักลงทุนจากต่างชาติให้ความสนใจในการเข้ามาลงทุนในสินทรัพย์ประเทศไทย มากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มการเติบโตที่ดีในระยะ 5 ปีนี้ จากปัจจัยบวกในประเด็นการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือ AEC ที่ช่วยสนับสนุนให้ประเทศไทยมีการขยายตัวทางด้านเศรษฐกิจ รวมถึงมีการขยายการลงทุนทั้งในด้านโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กระจายตัวไปยังพื้นที่รอบนอกมากขึ้น ส่งผลให้การประเมินค่าสินทรัพย์มีมูลค่าพุ่งสูงขึ้นหลายเท่าตัว

นักวิเคราะห์จาก บมจ. หลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) เผยว่า สิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้จากการผันผวนในตลาดเงินและตลาดทุนก็คือ การเข้ามาเก็งกำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ขณะนี้ได้ประโยชน์จากการที่ภาครัฐคงอัตราดอกเบี้ยไว้อีกต่อหนึ่ง ก็จะยิ่งสร้างประโยชน์ในด้านค่าใช้จ่ายในการผ่อนชำระหรือซื้อขายที่อยู่ อาศัย ที่เป็นผลดีกับผู้ซื้อทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหรือผู้บริโภคทั่วไป ส่งผลให้มีต้นทุนค่าใช้จ่ายที่ต่ำลง และสามารถเข้าถึงสินค้าในตลาดระดับกลาง-ล่างได้มากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมที่นักลงทุนนิยมเข้ามาซื้อขายเก็ง กำไรมากกว่าตลาดอื่นๆ ซึ่งถ้าหากไม่มีการควบคุมกลุ่มนักลงทุนเหล่านี้ ก็อาจจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯที่มีโอกาสเสี่ยงต่อภาวะฟองสบู่มากยิ่งขึ้น

“เรามองเห็นจุดอ่อนที่จะตามมาในเรื่องของการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง มากขึ้น เพราะนอกจากตลาดเงินที่ผันผวนจะเพิ่มความเสี่ยงให้กับการเก็งกำไรอสังหาริม ทรัพย์แล้ว ปัจจัยในเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงถึงแม้จะมีข้อดีที่ช่วยให้ต้นทุนของผู้ ซื้อต่ำลง และกระตุ้นให้ภาพรวมของที่อยู่อาศัยเป็นบวก หากแต่มีข้อที่ต้องระมัดระวังคือ แนวโน้มการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลางล่างหรือระดับราคาประมาณ 1 – 3 ล้านบาท/หน่วย ซึ่งเป็น segment ที่สามารถเก็งกำไรได้ง่ายและให้ผลตอบแทนมากกว่าอัตราเงินฝาก จะมีโอกาสเสี่ยงต่อการเทเข้ามาเก็งกำไรของนักลงทุนจนอาจกลายเป็นภาวะฟองสบู่ ได้ในที่สุด” เติมพร ตันติวิวัฒน์ นักวิเคราะห์ จาก บมจ. หลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) กล่าว

ทั้งนี้ จากข้อมูลการสำรวจสถานการณ์การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกของ ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ พบว่า นักลงทุนยังคงระมัดระวังการลงทุนสินทรัพย์ในกลุ่มประเทศที่มีความเสี่ยงทั่ว โลก โดยนักลงทุนต่างชาติจะเน้นการเข้าไปลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท ต่างๆ ทั้ง อาคารสำนักงาน และอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่มีคุณภาพสูง ในทำเลที่มีเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี อาทิ นิวยอร์ก สหรัฐ และกรุงลอนดอน อังกฤษ หรือในกลุ่มประเทศเอเชียแปซิฟิค แทนที่กลุ่มยูโรโซนที่มีความเสี่ยงจากวิกฤติหนี้สิน

“ปัจจุบันมีนักลงทุนจากต่างชาติเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพิ่มขึ้นประมาณ 5% ซึ่งยังถือว่าอยู่ในระดับที่ไม่สูงผิดปรกติ เพราะส่วนหนึ่งเป็นแรงซื้อจากกลุ่มผู้ที่ต้องการพักอาศัยเอง หรือเพื่อเก็งกำไรปล่อยเช่าในระยะยาว แต่ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องระวังคือ การเก็งกำไรในกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม ที่ปัจจุบันมีการขยายตัวต่อเนื่องทั้งในทำเลกรุงเทพฯและต่างจังหวัด ซึ่งในบางทำเลต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะอาจจะมีความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่าเนื่องจากโครงการสร้างเสร็จล่าช้า หรือมีจุดบอดด้านทำเลจนไม่สามารถปล่อยขายได้”

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ความเสี่ยงด้านการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาจจะเป็นเพียงความวิตกกังวลที่มากจนเกินไปในยามที่ตลาดอสังหาฯของไทยกำลัง ทวีความร้อนแรงขึ้น จากแรงกระตุ้นของรัฐบาลในการทุ่มงบลงทุนพัฒนาโครงการระบบคมนาคมขนส่งขนาน ใหญ่และการเตรียมพร้อมก้าวสู่เวทีใหญ่อย่างประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน

แต่สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามไปก็คือ เสียงเตือนจากแนวหลังเหล่านี้ เพราะหากทุกคนมองการณ์ไกลเห็นแต่กำไรที่งอกเงย จนตกลงไปในหลุมพรางของราคาในอนาคตที่เราประเมินไว้สูงเกินเอื้อม จนลืมมองพื้นฐานและความเป็นไปได้ว่ามีโอกาสก้าวไกลไปจนถึงวันนั้นหรือไม่ สุดท้ายแล้ว ฟองสบู่ที่กลัวๆกันว่าจะถูกอัดลมจนแตก ก็ไม่ต่างจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกอัดราคาให้ถีบตัวสูงขึ้นจนเกินกว่าจะ รับได้และแตกไปในที่สุด

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

w

Connecting to %s