วิเคราะห์ชุมทางรถไฟความเร็วสูง(1) : “พิษณุโลก” เมืองท่าคมนาคม 9 ทิศ ชี้อสังหาฯต้องเจาะให้ถูกตลาด!

“พระพุทธชินราชงามล้ำเลิศ ถิ่นกำเนิดพระนเรศวร สองฝั่งน่านล้วนแล้วเรือนแพ หวานฉ่ำแท้กล้วยตาก ถ้ำและน้ำตกหลากตระการตา” ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ เป็นคำขวัญที่บรรยายความเป็นจังหวัดพิษณุโลก หัวเมืองภาคเหนือตอนล่าง ที่นอกจากจะเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญของเส้นทางคมนาคมทั้งในอดีตและปัจจุบันแล้ว เมืองพิษณุโลกกำลังจะเป็น จุดจอดสถานีปลายทางของรถไฟความเร็วสูงสายเหนือในเฟสแรก ที่มีลุ้นผ่าน EIA ได้ก่อนใครเพื่อน

สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) เผยว่า ตามแผนพัฒนาโครงการรถไฟความเร็วสูงนี้ วางเส้นทางเดินรถไว้ 4 สายหลัก ได้แก่ สายกรุงเทพฯ-เชียงใหม่, กรุงเทพฯ-หนองคาย, กรุงเทพฯ-ปาดังเบซาร์ และกรุงเทพฯ-พัทยา-ระยอง โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการหลังจากเริ่มก่อสร้างโครงการใน 5 ปีนี้ ส่วนที่เหลือจะทยอยดำเนินการต่อไปตามกรอบเวลาการใช้เงินใน 7 ปี ตั้งแต่ปี 2556-2563 โดยจะใช้เงินลงทุนใน พ.ร.บ.กู้เงิน 2 ล้านล้านบาท วงเงินลงทุนโครงการรวม 783,229 ล้านบาท

ซึ่งจากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าเฟสแรก คาดการณ์ว่าจะเริ่มต้นที่เส้นทางสายเหนือก่อน โดยระยะที่ 1 คือ เส้นทาง กรุงเทพฯ-พิษณุโลก มีลุ้นแจ้งเกิดมากที่สุด เนื่องจากผลศึกษา EIA ใกล้เสร็จสิ้นแล้ว ซึ่งหากไม่มีปัญหาอะไรคาดว่าเดือนกรกฎาคมนี้ ทาง สนข. จะสามารถยื่นแบบรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) ต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ได้ตามกำหนด

สิ่งที่น่าจับตาหลังจากนี้หาก สผ. กดไฟเขียวผ่าน EIA ก็คือ การยกระดับความสำคัญของ จ.พิษณุโลก ที่กำลังจะกลายเป็นเมืองท่าที่มีโครงข่ายระบบคมนาคมที่ครอบคลุมมากที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย เพราะเป็นจุดนัดพบชุมทางที่มีเส้นทางขนส่งครบทั้งทางบก ทางน้ำ และทางอากาศ โดยเฉพาะในแผนพัฒนาโครงสร้างระบบคมนาคมงบ 2 ล้านล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นโครงการรถไฟรางคู่ รถไฟความเร็วสูง ล้วนแต่มีสถานีพิษณุโลกรวมอยู่ด้วยทุกแผน นอกจากนี้ เส้นทางคมนาคมหลักอย่างถนนมอเตอร์เวย์ ก็มีเส้นทางเชื่อมต่อได้ทุกสารทิศ ทั้งภาคเหนือ ภาคอีสานตอนบน-อีสานตอนล่าง ภาคกลาง และภาคตะวันตก รวมทั้งสามารถเชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้านได้ทั้งลาว พม่า ที่ทะลุได้ไปถึงจีน

“ความเจริญในด้านระบบคมนาคมขนส่ง ส่งผลดีต่อการเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งในพื้นที่จังหวัดพิษณุโลกนั้น ตลาดอสังหาฯส่วนใหญ่จะเป็นโครงการแนวราบ เนื่องจากเส้นทางคมนาคมทางถนนค่อนข้างสะดวก ทำให้ตลาดแนวราบได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดทั้งตลาดจัดสรร และตลาดบ้านสร้างเอง รวมทั้งโครงการบ้านเอื้ออาทรของภาครัฐที่เข้าไปลงทุนด้วย แต่จากการจำกัดเขตเศรษฐกิจเพียงเฉพาะในเขตตัวเมือง ทำให้บริเวณนอกแนวเส้นทางหลักยังไม่มีการเข้าไปทำตลาดในโครงการอสังหาริมทรัพย์มากนัก เนื่องจากการพัฒนาในส่วนอื่นยังไม่ทันการเติบโตในจังหวัด ทำให้กลายเป็นจุดอ่อนที่ผู้ประกอบการยังไม่กล้าทุ่มทุนเข้าไปเสี่ยงในส่วนรอบนอก”


ทั้งนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ผู้ประกอบการเข้าไปลงทุนหลักๆจะมีเพียงไม่กี่จุดเท่านั้น อาทิ บริเวณใกล้แหล่งสถานศึกษาอุดมศึกษา , สนามบิน และแหล่งท่องเที่ยวในตัวจังหวัดเท่านั้น ส่วนหนึ่งนักวิเคราะห์มองว่า แม้ จังหวัดพิษณุโลก เป็นเมืองที่น่าสนใจ แต่ปัจจัยหลายๆอย่างยังไม่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนในขณะนี้ เนื่องจากการลักษณะเป็นเมืองท่า คือ เป็นทางผ่าน ที่ยังไม่ใช่จุดหมายปลายทางหลัก ดังนั้น โอกาสของอสังหาริมทรัพย์ที่จะเติบโตได้ดีในกลุ่มเมืองประเภทนี้คือ กลุ่มอสังหาฯเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นโครงการห้างสรรพสินค้า โรงแรม ที่เน้นกลุ่มกำลังซื้อเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยว จะสามารถเติบโตได้ดีกว่า ซึ่งจะแตกต่างจากหัวเมืองหลักจังหวัดอื่นๆ อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต ขอนแก่น ซึ่งกลุ่มจังหวัดเหล่านี้ มีจุดเด่นที่ชัดเจนมากกว่า ในด้านตลาดอสังหาฯ เพราะเป็นสถานีปลายทางของแต่ละภูมิภาค ซึ่งหากโครงการรถไฟความเร็วสูงมีการวางจุดสถานีชัดเจนมากกว่านี้ ก็จะสามารถช่วยกระตุ้นการลงทุนในตลาดอสังหาฯในพิษณุโลกได้มากขึ้น

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทเซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เผยว่า แผนการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน รถไฟความเร็วสูง เป็นปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นการลงทุนเป็นอย่างมาก ซึ่งแนวโน้มความเป็นไปได้ของรถไฟความเร็วสูงเฟส 1 แรกคือ เส้นทางสายเหนือ กรุงเทพฯ-เชียงใหม่ ซึ่งโครงการก่อสร้างสายแรกจะเริ่มที่สถานีกรุงเทพฯ- พิษณุโลก ก่อน ซึ่งหากการทำ EIA ผ่านเมื่อไหร่ อาจส่งผลให้นักลงทุนเก็งพื้นที่ทำเลทองตามแนวโครงการ เพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น

“โครงการอสังหาฯแนวราบยังเติบโตได้ดีในตลาดเมืองพิษณุโลก เนื่องจากระบบคมนาคมทางบกที่สะดวกสบาย และการเดินทางที่เชื่อมต่อได้หลายพื้นที่ ทำให้มีโครงการบ้านจัดสรรเข้าไปทำตลาดอย่างต่อเนื่องทั้งจากกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่และรายย่อยท้องถิ่น ซึ่งแม้ว่าพิษณุโลกจะเป็นหนึ่งในสถานีจอดรถไฟความเร็วสูง แต่คาดว่าตลาดอสังหาฯประเภทคอนโดมิเนียมจะไม่สามารถเข้ามาเบียดตลาดแนวราบได้ในปีนี้ เนื่องจากกลุ่มกำลังซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังมีสัดส่วนที่น้อยกว่าจังหวัดหัวเมืองหลักอื่นๆ แต่หากโครงการรถไฟความเร็วสูงมีการกำหนดสถานีที่ชัดเจน การพัฒนานั้นก็จะเกิดขึ้นได้ชัดเจนตามไปด้วย โดยเฉพาะหัวเมืองต่างๆ ที่เป็น Destination ซึ่งบริเวณรอบๆ สถานีปลายทางก็จะเกิดการพัฒนาก่อนเป็นลำดับแรก”

นอกจากนี้ นายกิติศักดิ์ ยังกล่าวเพิ่มเติมอีกว่า สิ่งหนึ่งที่จะตามมาจากการเข้ามาลงทุนในด้านต่างๆก็คือ ราคาที่ดินจะสูงขึ้น จากการเข้าไปเก็งกำไรของนักลงทุน เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการต่างๆ ให้สอดคล้องกับการขยายตัวของเศรษฐกิจในบริเวณนั้น เช่น Commercial, Residential, Office Building รวมถึง Community Mall ต่างๆ ทำให้เกิดการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ เพื่อรองรับการขยายตัวของนักท่องเที่ยวที่เพิ่มมากขึ้น

“สิ่งหนึ่งที่ทำให้ดึงดูดผู้ประกอบการให้เข้าไปลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ในจังหวัดเหล่านี้ เนื่องจากมีปัจจัยบวกจากกำลังซื้อที่แข็งแกร่งของกลุ่มนักท่องเที่ยว ทำให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนมีความเสี่ยงไม่มากหากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อาทิ ธุรกิจโรงแรม หรือศูนย์การค้า เป็นต้น” นายกิติศักดิ์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาระบบคมนาคม เป็นเหมือนยาหอมที่โปรยใส่ผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาดอสังหาฯถ้วนหน้า เพราะเส้นทางคมนาคมเหล่านี้นอกจากจะเป็นจุดเริ่มต้นของการขยายตัวทางเศรษฐกิจแล้ว ยังส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต เพราะจุดเริ่มต้นแม้จะเป็นเพียงก้าวเล็กๆ แต่เส้นทางระบบคมนาคมที่ทันสมัยเหล่านี้จะเป็นเส้นทางเชื่อมต่อข้างหน้า ให้กลายเป็นเส้นทางการของการลงทุนและการเติบโตที่ยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s