เตือนจุดเสี่ยงฟองสบู่! หลังตัวเลขอสังหาฯในตลาดทะลุ 3 แสนหน่วย ใกล้เคียงกับวิกฤตฟองสบู่ปี 2540

แม้จะเป็นช่วงท้ายของครึ่งปีแรก แต่สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ยังแรงดีไม่มีตกทั้งในส่วนของ โครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในต่างจังหวัดมีแนวโน้มการ เติบโตที่ดีอย่างต่อเนื่อง จนทำให้ภาพรวมปริมาณตัวเลขหน่วยขายที่จดทะเบียนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ติด อันดับสูงสุดในรอบ 10 ปี

นโยบาย การกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐที่ผลักดันการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อพัฒนา ประเทศ ทำให้นักลงทุนในภาคธุรกิจเกิดความเชื่อมั่นและกล้าที่จะเดินหน้าต่อในการลง ทุนธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะเป็นกลุ่มธุรกิจที่ถูกจับตามาก ที่สุดในเวลานี้ เพราะการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยเป็นได้ทั้งคุณและโทษไปพร้อมๆกัน เพราะแม้ตลาดอสังหาฯจะเป็นแหล่งลงทุนที่ได้ผลตอบแทนดี แต่ความเสี่ยงจากวิกฤตฟองสบู่ในธุรกิจนี้ก็มีมากเช่นกัน

ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. แสดงทีท่าถึงความวิตกกังวลในความเสี่ยงต่อการเกิดวิกฤตฟองสบู่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ว่า การลงทุนตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นที่สนใจของนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาว ต่างประเทศ เนื่องจากในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับดอกเบี้ยยังอยู่ระดับต่ำ ทำให้คนทั่วไปมักจะหันไปลงทุนในทรัพย์สินที่คิดว่าจะให้ผลตอบแทนได้ดี ซึ่งการเก็งกำไรในโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการประเภทห้องชุด จึงเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุน และส่วนใหญ่มักจะเป็นนักลงทุนชาวไทยที่ให้ความสนใจมากขึ้น

“น้ำหนักการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นตลาดที่ได้รับความนิยม จากนักลงทุนในระดับสูง โดยในไตรมาสแรกของปี 2556 ที่ผ่านมา มีโครงการเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% และมีมูลค่าเติบโตถึง 14% ซึ่งจากจำนวนหน่วยขายทั้งหมด กว่า 78% เป็นโครงการประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งสินค้าประเภทนี้มักจะเป็นกลุ่มที่การเปลี่ยนมือสูงและเราอยู่ในช่วงของ การเฝ้าติดตามสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมหลังจากพบว่าในปี 2555 มีคอนโดมิเนียมเนียมจดทะเบียนสูงที่สุดในรอบ 10 ปีและใกล้จุดสูงสุดของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์รอบที่แล้ว” เติมพร ตันติวิวัฒน์ นักวิเคราะห์ จาก บมจ. หลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) กล่าว

จากรายงานข้อมูลที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ของ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA เผยว่า ในไตรมาส 1 ปี 2556 มีปริมาณที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ เท่ากับ 29,807 หน่วย โดยจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากขึ้นเป็นลำดับตั้งแต่เดือนมกราคม เป็นต้นมา และจากจำนวนหน่วยขายทั้งหมดนี้ เป็นหน่วยขายของโครงการประเภทคอนโดมิเนียมเปิดใหม่กว่า 23,000 หน่วย และส่วนใหญ่มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ประมาณ 1 – 2 ล้านบาท

ทั้งนี้ ปริมาณจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมจดทะเบียนใหม่เริ่มเติบโตก้าวกระโดดตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นมา และในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ปี 2546 – 2555 มีจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมจดทะเบียนใหม่รวมกันประมาณ 308,000 หน่วย หรือเฉลี่ยปีละ 31,000 หน่วย ซึ่งเมื่อย้อนเวลากลับไปในช่วงวิกฤตอสังหาริมทรัพย์รอบที่แล้ว ในปี 2540 ที่เกิดวิกฤตฟองสบู่ขึ้นนั้น ในช่วงเวลาดังกล่าว พบว่ามีจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมจดทะเบียนรวมเท่ากับ 366,000 หน่วย

“หากศึกษาวิกฤตฟองสบู่ในครั้งที่แล้ว ปีนี้ถือว่าเป็นช่วงโค้งอันตรายก็ว่าได้ เพราะจากการศึกษาข้อมูลทุกช่วง 10 ปี ในระหว่างปี 2536 – 2545 นั้นพบว่า ปริมาณหน่วยขายในแต่ละปีมีอัตราการเติบโตของโครงการอสังหาฯที่สูงมาก และปีที่มีการจดทะเบียนหน่วยขายคอนโดมิเนียมสูงที่สุดนั้นอยู่ในช่วงปี 2537 มีการจดทะเบียนเกือบ 70,000 หน่วย ซึ่งหลังจากนั้นอีกไม่กี่ปีถัดมา ก็เกิดวิกฤตฟองสบู่ และถ้าหากเรานำมาเปรียบเทียบกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่ ในปี 2555 ที่ผ่านมา มีการจดทะเบียนหน่วยขายคอนโดมิเนียมใหม่สูงที่สุด ก็คือ 64,700 หน่วย ซึ่งในระยะเวลาที่เหลืออีกเกือบ 8 เดือนหลังจากนี้ กับตัวเลขหน่วยคอนโดมิเนียมที่ทะลุ 3 แสนหน่วยแล้ว ถือว่าปี 2556-2557 เป็นช่วงระยะที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องระมัดระวังเรื่องฟองสบู่เป็น พิเศษและควรติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด”


นอกจากนี้ นักวิเคราะห์ จาก บมจ. หลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ยังกล่าวเพิ่มเติมอีกว่า จากการคาดการณ์แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คาดว่าจะมีหน่วยขายคอนโดมิเนียมโครงการใหม่อีกไม่ต่ำกว่า 65,000 หน่วย และคาดว่าปี 2557 ก็จะมีคอนโดมิเนียมอีกไม่ต่ำกว่า 60,000 หน่วย รอจดทะเบียนใหม่ในตลาดอสังหาฯ ทำให้นักวิเคราะห์มองว่าถึงจุดที่สุ่มเสี่ยงที่ควรจะต้องระมัดระวังการเปิด โครงการประเภทคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าความเสี่ยงในการเกิดวิกฤตฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯจะเป็นสิ่งที่หลายฝ่าย กังวลใจ แต่สำหรับกลุ่มสถาบันการเงินและผู้ประกอบการหลายรายก็มองเห็นจุดสุ่มเสี่ยง นี้เช่นกัน ดังนั้นจึงเห็นถึงการเตรียมความพร้อมในการวางแผนป้องกันออกมาบ้างแล้ว อาทิ การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยกู้สินเชื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงการขยายการเติบโตและกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการอสังหาริม ทรัพย์ในต่างจังหวัดมากขึ้น

แต่ทั้งนี้ แนวทางการปฏิบัติดังกล่าว แม้จะเป็นการป้องกันเพื่อไม่ให้เกิดวิกฤตฟองสบู่ในยามที่เศรษฐกิจและการลง ทุนกำลังไปได้สวย แต่ท้ายที่สุดแล้วการป้องกันความเสี่ยงต่างๆได้ดีที่สุดก็คือ การทำอะไรไม่ให้สุดโต่งจนเกินไป …เพราะสุดท้ายแล้ว การกลัวเกิดวิกฤตจนสุดโต่ง ก็อาจจะมีผลเสียตามมา แม้ว่าจะเป็นการเลือกปฏิบัติตามแนวทางดังวลีที่ว่า …กันไว้ดีกว่าแก้ก็ตาม

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s