อสังหาฯไทยตามรอย “พี่มากพระโขนง” ชี้เตรียมขึ้นแท่นราคา 500 ล้านบาทต่อยูนิต!!

อาจจะกลายเป็นเรื่องเหลือเชื่อหากมีใครสักคนเดินมาบอกเราว่า มีคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯขายในราคาห้องละ 300 ล้านบาท !! แต่เรื่องดังกล่าวนี้กำลังจะกลายเป็นเรื่องจริงในไม่ช้า เพราะจากสถิติราคาที่ดินและราคาขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แม้จะพุ่งสูง ขึ้นเรื่อยๆ แต่กำลังซื้อจากอภิมหาเศรษฐีก็ยังแรงดีไม่มีตก ส่งผลให้แนวโน้มตลาดอสังหาฯระดับหรูยังมีช่องทางให้ไปต่อได้แบบไม่ต้องสนใจ ฟองสบู่

ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครที่ดีดตัวขึ้นแบบไม่มีให้ผันผวนเหมือนราคาทอง ส่งผลให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ถูกจำกัดรูปแบบและกลุ่มลูกค้าเป้า หมายไปโดยปริยาย เพราะจากต้นทุนต่างๆที่สูงอยู่เป็นพื้นฐานทำให้โครงการอสังหาฯบนที่ดินทำเล ทองมีราคาตั้งต้นเกือบ 10 ล้านบาทไปจนถึงระดับ 100 ล้านบาทต่อยูนิต โดยเฉพาะในทำเลย่านใจกลางธุรกิจหรือ CBD

นักวิเคราะห์จากซีบีริชาร์ดเอลลิสฯ หรือ CBRE ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นจากการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เติบโตขึ้นเป็นอย่างมากจากที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมไม่ถึง 10,000 ยูนิตในปี 2531 มาเป็นมากกว่า 350,000 ยูนิตในปัจจุบัน

“ตลาดคอนโดมิเนียมที่มีปริมาณหน่วยขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นของผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริม ทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในส่วนของการทำโครงการอสังหาฯในย่านใจกลางเมืองและในย่านธุรกิจ ก็ได้มีการสร้างโครงการที่หลากหลายทั้งในส่วนของขนาดห้องชุดที่มีพื้นที่ใช้ สอยและรูปแบบที่หลากหลาย รวมไปถึงการตั้งราคาขายต่อตารางเมตรที่สูงขึ้นกว่าในอดีตหลายเท่าตัว”

จากรายงานของ CBRE พบว่า ราคาขายต่อยูนิตของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายในตลาดได้เปลี่ยนแปลงไป อย่างมากในช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมาจาก 35,000 บาทต่อตารางเมตรในอดีต มาเป็น 250,000 บาทต่อตารางเมตรในปัจจุบัน ซึ่งแม้ว่าจะเป็นตัวเลขที่สูงเกือบ 10 เท่า แต่ก็เชื่อว่าราคาจะไม่หยุดอยู่เพียงแค่นี้ เพราะในอีกไม่เกิน 10 ปีข้างหน้า ราคาขายอาจจะทะลุถึงหลัก 500,000 บาทต่อตารางเมตร

“ระดับราคาขายที่ 200,000 – 300,000 บาท ต่อตารางเมตร ดูจะเป็นระดับที่ไม่น่าจะเป็นไปได้ แต่ทว่าราคาขายในช่วงเวลาที่ผ่านมาก็ทะลุเกินระดับราคาเหล่านี้มาโดยตลอด และคาดว่าในช่วงทศวรรษหน้าราคาขายจะยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะใน ย่านทำเลทองชั้นดีใจกลางเมือง อาทิ ย่านสุขุมวิทตอนต้น ที่เป็นหนึ่งในทำเลที่มีราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด อันเป็นผลมาจากโครงการแบบฟรีโฮลด์ที่มีจำนวนจำกัดและกำลังซื้อของลูกค้าที่ เพิ่มสูงขึ้น” ซีบีริชาร์ดเอลลิสฯ กล่าว

ด้านทำเลในย่านใจกลางเมืองโซนอื่นๆ อาทิ เพลินจิต ลุมพินี และสุขุมวิทตอนปลาย ก็มีการปรับราคาขายเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน ซึ่งจากการสำรวจราคาที่ดินล่าสุดพบว่า ส่วนใหญ่มีราคาที่ดินสูงเกินกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มว่าจะปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก ซึ่งแนวโน้มของราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาจจะส่งผลกระทบต่อการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรือการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆให้มีความเป็นไปได้น้อยลงไปอีก

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านใจกลางเมืองจะยังคงมีความแข็งแกร่ง ซึ่งปัจจุบันตลาดจะเป็นไปในลักษณะของนิชมาร์เก็ต คือ เน้นลูกค้าเฉพาะกลุ่ม มีจำนวนยูนิตน้อย แต่มีราคาต่อยูนิตสูง และจากนี้ไปจำนวนยูนิตที่เหลือขายจะค่อยๆหมดไป และจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ไม่มาก สวนทางกับการเติบโตของเมืองและขนาดเศรษฐกิจ ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯในกลุ่มนี้ยังมีโอกาสที่จะเติบโตได้อีก โดยเฉพาะในเรื่องของราคาและกลุ่มผู้ซื้อที่เจาะได้ทั้งกระเป๋าคนไทยและต่าง ชาติ”


อย่างไรก็ตาม ความยากในการพัฒนาโครงการที่เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ จากอุปสรรคทั้งในด้านต้นทุนที่ดิน ผู้รับเหมา และค่าก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการจะต้องวิเคราะห์ตลาดให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าและไม่ ควรตั้งราคาสินค้าสูงเกินกว่าความสามารถของลูกค้าในการเอื้อมถึง เพราะถึงแม้กลุ่มผู้ซื้อจะเป็นอภิมหาเศรษฐีเป็นหลัก แต่การเก็บรายละเอียดและคุณภาพสินค้าก็ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการวางรากฐานของ ราคาขาย

เพราะถึงอย่างไรแล้ว แม้ว่าตลาดไฮเอนท์จะยังโตได้แบบไม่ต้องเกรงใจเงินในกระเป๋า แต่ถ้าผลงานออกแบบไม่ถึงขั้น ก่อสร้างรับเหมาไม่ติดดาว โอกาสเสี่ยงร้อนๆหนาวๆ ก็มีสูงกว่าตลาดอื่นๆหลายเท่าตัว!

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s