สำรวจ 5 ปัจจัยเสี่ยง 5 ปัญหา 5 เดือนหลัง ของปี 2556 “การเมือง-แรงงาน” เบียดแย่งสูสี

นับไปนับมาเหลืออีกเพียง 5 เดือนเท่านั้นเราก็จะผ่านพ้นปี 2556 กันแล้ว ซึ่งในอีกไม่กี่เดือนของช่วงครึ่งปีหลังนี้ บรรดาผู้ประกอบการในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และผู้รับเหมาก่อสร้างต่างยังมีความกังวลปัญหาเรื่องอะไรกันมากที่สุด 5 อันดับแรก Thaicontractor.com ได้มีการจัดอันดับปัจจัยเสี่ยงที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯมากที่สุด ดังต่อไปนี้

เริ่มต้นด้วยอันดับที่ 5 กันก่อน กับปัญหา “ฟองสบู่” ที่เป็นที่ร่ำลือกันมาตั้งแต่ต้นปีและคาดว่าจะลากยาวต่อเนื่องไปจนสิ้นปี 2556 เนื่องจากปริมาณหน่วยขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมีปริมาณสูงสุดเป็นประวัติการณ์บวกกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ทะยานไต่ระดับสูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้หลายฝ่ายออกมากระตุกให้สัญญาณก่อนตลาดอสังหาฯจะก่อฟอง ซึ่งบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้เปิดเผยข้อมูล จากรายงานผลวิจัยล่าสุดในหัวข้อ “การเติบโตอย่างร้อนแรงของตลาดคอนโดมิเนียม ฟองสบู่จริงหรือ?” ระบุว่า ในตลาดอสังหาฯช่วง 1-3 ปีข้างหน้า ยังไม่พบสัญญาณใดๆ ที่น่ากังวล เนื่องจากกำลังซื้อส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (real demand) และจากการสำรวจยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีการปรับตัวสูงขึ้นกว่า 21% ต่อปี ซึ่งสอดรับกับจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จสะสมในแต่ละปี

“ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องมากว่า 10 ปีนับตั้งแต่ปี 2549 และในช่วงปีที่ผ่านมามีการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมอย่างร้อนแรง หลังเกิดวิกฤตมหาอุทกภัยที่โครงการอสังหาฯแนวราบได้รับผลกระทบเป็นอย่างมากในช่วงปลายปี 2554 ทำให้ตลาดคอนโดฯมีปริมาณซัพพลายเพิ่มสูงขึ้นตามความต้องการของผู้บริโภคที่กังวลเกี่ยวกับสถานการณ์น้ำท่วม แต่ในส่วนประเด็นที่ว่า โอกาสที่เกิดภาวะฟองสบู่นั้นในขณะนี้อาจจะยังไม่ถึงจุดเสี่ยงดังกล่าว เนื่องจาก ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน มีอัตราการเข้าพักอาศัยในแต่ละโครงการ หรือ Real Demand อยู่ในอัตราค่อนข้างสูง หรือมากกว่า 70%” นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าว

แต่สำหรับในมุมมองของฝั่งสถาบันการเงิน และ ธนาคารแห่งประเทศไทย นั้น ยังคงไม่คลายความกังวลเกี่ยวกับแนวโน้มการเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เนื่องจากมองว่า ขณะนี้มีสัญญาณการชะลอตัวของตลาดและการเกิดโอเวอร์ซัพพลายในหลายพื้นที่ แต่ทั้งนี้ภาคสถาบันการเงินก็ไม่ได้นิ่งนอนใจ โดยได้มีการเข้มงวดเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพื่อเป็นการป้องกันการเกิดปัญหาฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในอีกทางหนึ่ง

ต่อด้วย ปัจจัยเสี่ยง อันดับที่ 4 ได้แก่ ปัญหาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง-ราคาที่ดิน-และต้นทุนภาคขนส่ง ที่กลายเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ควบคุมได้ยากขึ้นทุกวัน เนื่องจากต้นทุนวัตถุดิบมีการปรับตัวขึ้นตามสถานการณ์ตลาด อาทิ ราคาปูนซีเมนต์ ราคาสินค้าวัสดุก่อสร้าง รวมไปถึงค่าแรงของแรงงานที่ดำเนินการในโครงการก่อสร้างต่างๆ ซึ่งจากต้นทุนที่สูงขึ้นนี้ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องแบกรับภาระต้นทุนที่สูงขึ้นในส่วนต่างๆ และอาจส่งผลต่อสภาพคล่องทางการเงินของธุรกิจ จนอาจจะเกิดปัญหาตามมา อาทิ ราคาขายโครงการที่เพิ่มขึ้น ปัญหาการทิ้งงานของผู้รับเหมา หรือปัญหาการก่อสร้างที่ไม่เสร็จทันตามกำหนด เป็นต้น

ปัจจัยเสี่ยง อันดับ 3 ได้แก่ ปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งปัญหานี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยในปัจจุบัน ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. เผยว่า จากข้อมูลภาระหนี้ภาคครัวเรือนของไทย พบว่ามีอัตราส่วนที่เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 80 ซึ่งอาจจะส่งผลต่อสภาพคล่องของบุคคลและของครัวเรือน รวมถึงมีผลต่อการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปัจจุบันมียอดอัตราการขอสินเชื่อไม่ผ่านสูงถึง 25% นอกจากนี้ หากเศรษฐกิจในประเทศส่อแววไม่กระเตื้องในช่วงครึ่งปีหลังนี้ ก็อาจจะยิ่งส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยถึงกับซึมยาว เพราะผู้บริโภคที่ต้องแบกรับภาระค่าครองชีพเต็มๆอาจจะมีความกังวลต่อสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศจนไม่ยอมควักเงินก้อนออกมาซื้อหาสินค้ามูลค่าสูงอย่างโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงสั้นๆ 2-3 เดือนนี้

นอกจากผลกระทบต่อผู้บริโภคแล้ว จากผลการสำรวจธุรกิจนานาชาติของแกรนท์ ธอร์นตัน (The Grant Thornton International Business Report: IBR) พบว่า สภาวะเศรษฐกิจที่ในกลุ่มเศรษฐกิจที่สำคัญของโลกและปัจจัยภายในประเทศที่น่าวิตกกังวลอาจจะส่งผลกระทบต่อนักลงทุนในตลาดต่างๆด้วย อาทิ ผลกระทบจากนโยบายจำนำข้าวต่อสภาวะเศรษฐกิจ การเพิ่มสูงขึ้นของหนี้ครัวเรือน และความกังวลต่อความโปร่งใสของโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของประเทศไทย ล้วนมีผลต่อระดับความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจของนักธุรกิจไทยต่ำลง และอาจจะส่งผลกระทบต่อการลงทุนในตลาดต่างๆอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้” นายเอียน แพสโค กรรมการบริหาร แกรนท์ ธอร์นตัน ประเทศไทย กล่าว

ขยับมาใกล้ขึ้นกับ ปัจจัยเสี่ยง อันดับ 2 ที่สุมอกทั้งผู้ประกอบการและผู้รับเหมาก่อสร้างก็คือ ปัญหาแรงงานขาดแคลน ที่ปัจจุบันได้กลายเป็นวิกฤตร้ายแรงที่ส่งผลเสียหายต่อโครงการก่อสร้างและความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในแนวราบและแนวสูง โดย สมาคมไทยรับสร้างบ้าน (Thai Home Builders Association: THBA) เผยว่า ภาพรวมของตลาดรับสร้างบ้านในช่วงครึ่งปีหลังจากนี้ อาจขยายตัวได้ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้เล็กน้อย โดยปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อการขยายตลาดของผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน ยังคงเป็นเรื่องปัญหาแรงงานขาดแคลน โดยเฉพาะการขาดแคลนแรงงานในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลกลายเป็นอุปสรรคสำคัญ เพราะแม้ว่าผู้ประกอบการจะสามารถทำยอดขายบ้านได้ก็ตาม แต่ก็ขาดแรงงานก่อสร้างและส่งมอบได้ไม่ทันกำหนด

สอดคล้องกับปัญหาการก่อสร้างในโครงการอสังหาฯแนวสูง ที่มีระยะเวลาในการก่อสร้างนานกว่าแนวราบ ดังนั้นวิกฤตแรงงานจึงเป็นปัญหาสำคัญอันดับต้นๆที่ส่งผลอย่างยิ่งต่อทั้งความเชื่อมั่นในชื่อเสียงผู้รับเหมาก่อสร้าง แบรนด์สินค้าและคุณภาพของโครงการ รวมทั้งประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนจากการก่อสร้างที่แล้วเสร็จทันตามกำหนด

“ปัจจุบันมีผู้ประกอบการและผู้รับเหมาหลายรายแก้ปัญหาวิกฤตแรงงานด้วยการ ดึงแรงงานจากประเทศเพื่อนบ้าน ทั้งพม่า กัมพูชา และลาว มาช่วยบรรเทาปัญหาขาดแคลนแรงงานในประเทศ แต่ก็มีอุปสรรคในด้านใบอนุญาตและทักษะ ซึ่งถ้าหากยังไม่มีการแก้ไขปัญหาดังกล่าวอย่างตรงจุดแล้ว จะยิ่งส่งผลกระทบเรื้อรังและเกิดปัญหาตามมาอีกมากมาย”

และปิดท้ายที่ ปัจจัยเสี่ยงที่เป็นที่วิตกกังวลมากที่สุดเป็นอันดับ 1 ก็คือ ปัญหาการเมือง ซึ่งจากที่ภาครัฐประกาศเดินหน้ากระตุ้นเศรษฐกิจด้วยแผนการพัฒนาโครงสร้างระบบคมนาคมขนาดใหญ่ อย่าง “รถไฟความเร็วสูง” และโครงการบริหารจัดการน้ำ มูลค่ารวมนับ 3 ล้านล้านบาท ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักขึ้นมาทันตา ทั้งภาครับเหมาก่อสร้างและภาคโครงการที่อยู่อาศัย แต่ในขณะเดียวกันก็มีเหตุความวุ่นวายทางการเมืองก่อหวอดขึ้นเป็นระยะๆ ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะโครงการพัฒนาระบบคมนาคม งบ 2 ล้านล้านบาท ที่ยังไม่รู้ชะตากรรม ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆยังไม่กล้าขยับตัวเดินเกมรุกอย่างเต็มสูบ

นักวิเคราะห์จาก บมจ.เมย์แบงก์กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด เผยว่า ความเสี่ยงของการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเพิ่มขึ้น หลังจากมีปัจจัยลบหลายด้าน โดยเฉพาะประเด็นทางการการเมือง ที่มีความไม่แน่นอน และตึงเครียดมากขึ้น ในช่วงเดือนสิงหาคมเป็นต้นไป โดยจะมีการประชุมสภาเพื่อพิจารณาประเด็นต่างๆ ทั้ง พ.ร.บ.เงินกู้ 2 ล้านล้านบาท การแก้ไขรัฐธรรมนูญ รวมถึง พ.ร.บ.ปรองดองฯ อื่นๆ ซึ่งประเด็นทางด้านการเมืองเหล่านี้อาจจะมีผลต่อเนื่องไปถึงการเคลื่อนไหวทางการเมือง และความไม่แน่นอนในการลงทุนโครงการเมกะโปรเจ็กต์ต่างๆที่อาจจะล่าช้าออกไป

“ปัจจัยเสี่ยงที่บรรดาผู้ประกอบการต้องแบกรับ คือ ความมั่นคงบนความไม่แน่นอนทางการเมือง ที่อาจจะส่งผลโดยตรงต่อโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐบาล ที่อาจจะล่าช้าออกไปอย่างไม่มีกำหนด ปัญหาทางด้านกฎหมาย รวมไปถึงความเชื่อมั่นในการลงทุนด้านอื่นๆของภาคเอกชนที่มีผลต่อทั้งภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือในสายตาของนักลงทุนภายในประเทศเอง และนักลงทุนจากนานาประเทศทั่วโลก”

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเสี่ยงต่างๆเหล่านี้ล้วนไม่ก่อให้เกิดผลดีใดๆต่อทั้งภาคธุรกิจเอกชน ภาครัฐ และประเทศชาติ เพราะทุกข้อที่กล่าวมา ล้วนแต่เป็นสิ่งที่จะคอยฉุดรั้งให้ประเทศของเราไม่สามารถพัฒนาตัวเองให้เทียบเทียมกับชาติอื่นๆในเวทีโลกได้ นอกจากนี้ ยังเหลือเวลาอีกไม่ถึง 2 ปี สำหรับการรวมประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ก็จะเกิดขึ้นอย่างเป็นทางการ
ดังนั้น อย่าให้อุปสรรคเพียงไม่กี่ข้อ กลายเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้ประเทศไทยไม่สามารถถีบตัวเองขึ้นจากหลุมกับดักจนทำให้ไทยต้องกลายเป็นประเทศที่ถูกมองข้ามในเวทีโลกไปอย่างน่าเสียดาย….

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s