ทางเลือก-ทางรอด “ตลาดออฟฟิศให้เช่า” ในภาวะค่าครองชีพสูง-ต้นทุนแพง

ไม่รู้ว่าจะเรียกว่าเป็น “วิกฤต” หรือ “โอกาส” ดีสำหรับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราขณะนี้ เพราะถึงแม้ว่าภาครัฐจะมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยโครงการเมกะโปรเจ็กต์มากมาย หากสถานการณ์เศรษฐกิจในภาพรวมกลับไม่เป็นใจเอาดื้อๆ ทั้งอัตราเงินเฟ้อและปัญหาการชะลอตัวของภาคสินเชื่อที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเงินฝืดเพราะฝ่าแรงต้านค่าครองชีพที่กำลังไต่ทะยานสวนกระแสเศรษฐกิจขึ้นทุกวันไม่ไหว

แม้ว่าตัวเลขเศรษฐกิจใน 8 เดือนแรกของปี 2556 ที่ผ่านมามีทิศทางซบเซาอย่างต่อเนื่อง แต่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์แล้ว อัตราการเติบโตของตลาดออฟฟิศให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพฯยังไม่ติดลบเหมือนสถานการณ์เศรษฐกิจ ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากนโยบายการลงทุนในโครงการพัฒนาระบบคมนาคมทางรางของภาครัฐ และการเปิดเสรีเศรษฐกิจประชาคมอาเซียนในปี 2558 ส่งผลให้นักลงทุนยังคงมีมุมมองในทิศทางบวกต่อประเทศไทย แม้ว่าจะมีปัจจัยลบทางการเมืองและเศรษฐกิจก็ตาม

จากข้อมูลการทำวิจัยถึงสภาวะตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา พบว่ายังมีแนวโน้มการเติบโตที่ดีอย่างต่อเนื่อง โดยกลุ่มพื้นที่มีความต้องการเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุด คือ กลุ่มอาคารสำนักงานเกรด A โดยล่าสุดอัตราการเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯอยู่ที่ 88.02 % จากพื้นที่ทั้งหมดในปัจจุบันของสำนักงานออฟฟิศที่มีอยู่ กว่า 4.6 ล้านตารางเมตร และคาดว่าในปี 2557 จะมีเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 5% จากปีนี้

ดร.ดลพิวัฒน์ ปรีดาวิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เผยว่า ในอีก 2 ปีข้างหน้าหลังจากที่มีการเปิดเสรีประชาคมอาเซียน หรือ AEC อย่างเป็นทางการแล้ว เชื่อว่าธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มสำนักงานออฟฟิศ คอนโดมิเนียมให้เช่า และเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ จะเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคค่อนข้างมาก เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของจำนวน ประชากรจากแหล่งงานต่างๆ รวมถึงการขยายตัวของภาคธุรกิจที่จะผลักดันให้ความต้องการด้านพื้นที่สำนักงานเพิ่มสูงขึ้น และพื้นที่ Retail ในการให้บริการเพิ่มมากขึ้น และสุดท้ายราคาที่ดินก็จะเพิ่มสูงขึ้นตามไปโดยปริยาย

“ความต้องการที่อยู่อาศัยชั่วคราว ประเภท Service Apartment หรือคอนโดมิเนียมประเภทปล่อยเช่า ก็จะเพิ่มสูงขึ้นตามมาจากความต้องการของแรงงานที่เคลื่อนย้ายในภูมิภาคจากการเปิด AEC ซึ่งส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาฯในไทยให้เติบโตอย่างต่อเนื่องอีกด้วย” ดร.ดลพิวัฒน์ กล่าว

ทั้งนี้ จากปริมาณความต้องการพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราราคาค่าเช่ายังคงถีบตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในย่าน CBD และเป็นกลุ่มพื้นที่เกรด A ที่มีกำลังซื้อเข้ามาอย่างไม่ขาดสาย ทั้งในส่วนของอัตราการเช่าที่สูงและความต้องการที่แข็งแกร่งของตลาด ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนที่สำคัญในตลาดการเช่าพื้นที่ตลอดปี 2556 นี้

โดย นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จํากัด วิเคราะห์ว่า สถานการณ์ตลาดออฟฟิศให้เช่าขณะนี้ยังมีการขยายตัวในระดับหนึ่ง ซึ่งจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงเกิน 88% ตลอดทั้งปี ส่งผลให้แนวโน้มราคาค่าเช่าพื้นที่ในอนาคตมีโอกาสถีบตัวสูงขึ้น แม้ว่าจะมีอาคารพื้นที่ให้เช่าใหม่ๆเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังนี้ก็ตาม

“กลุ่มพื้นที่ให้เช่าในย่าน CBD เป็นตลาดสำคัญที่นักลงทุนมองไว้เป็นอันดับแรกๆ แต่หลังจากเกิดเหตุความวุ่นวายทางการเมืองบ่อยครั้ง ส่งผลให้นักลงทุนเริ่มมองหาทำเลธุรกิจใหม่ๆ อย่างเช่น รัชดาภิเษก หรือในพื้นที่อื่นๆที่สามารถเดินทางเชื่อมโยงกับทางด่วน หรือแนวบริการขนส่งมวลชนต่างๆได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว ซึ่งทางเลือกในพื้นที่ธุรกิจในทำเลใหม่ๆเหล่านี้อาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่จะทำให้นักลงทุนหันกลับมาพิจารณาในเรื่องต้นทุนและผลประโยชน์สำหรับธุรกิจของตนในที่สุด”

ทั้งนี้ ตลาดออฟฟิศให้เช่าในประเทศไทยได้มีการขยายตัวในพื้นที่รอบนอกเขตใจกลางธุรกิจ CBD ออกไปยังชานเมืองมากขึ้น เนื่องจากมีปัจจัยสนับสนุนการขยายตัวของเมืองและการเติบโตในด้านเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์รอบนอกกรุงเทพมหานครที่เพิ่มสูงขึ้น ได้แก่ ระบบขนส่งมวลชนสาธารณะไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้า,รถไฟใต้ดิน,แอร์พอร์ตลิงค์ รวมไปถึง สนามบิน , แหล่งชุมชน ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ และศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะเป็นปัจจัยบวกที่คอยสนับสนุนให้ตลาดออฟฟิศให้เช่ารอบนอกมีการเติบโตได้อย่างมั่นคง

อย่างไรก็ตาม ทางเลือกที่จะเข้ามามีบทบาทในการตัดสินใจเลือกพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า นอกจากปัจจัยในด้านทำเลที่ตั้ง และราคาค่าเช่าพื้นที่แล้ว สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งที่ไม่ควรมองข้ามก็คือ ความเป็นแหล่งชุมชน ที่เป็นตัวชี้วัดการเติบโตของเมืองและเขตเศรษฐกิจ ซึ่งแม้ว่าในบางทำเลอาจจะมีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ หรือแหล่งรวมศูนย์คมนาคมหลากหลายเส้นทาง หากถ้าไม่มีกำลังซื้อที่แข็งแกร่งแล้ว ก็อาจจะเป็นการยากในการเป็นตัวเลือกใหม่ๆของนักลงทุน

เพราะถึงแม้ในบางพื้นที่อาจจะมีจุดเสี่ยงต่อสถานการณ์ที่ไม่น่าไว้วางใจ แต่จุดแข็งที่ทำให้ครองใจนักธุรกิจและนักลงทุนมาอย่างยาวนานคือ ความเป็นแหล่งใจกลางธุรกิจที่ในหลายสิบปีมานี้ยากจะหาใครมาโคนตำแหน่งลงได้ ซึ่งถ้าหากในพื้นที่ธุรกิจอื่นๆไม่สามารถหาในสิ่งที่จะพิสูจน์ได้ว่า “คุ้มค่ามากพอหรือไม่ต่อธุรกิจและการลงทุน” ก็อาจจะไม่ได้กลายเป็นหนึ่งในทางเลือกใหม่สำหรับตลาดออฟฟิศให้เช่า ที่ต้องมี “ผลประโยชน์” เป็นที่ตั้งสุดท้ายที่สำคัญที่สุดไปได้!

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s